나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2736 [3] 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""화계초등학교"" 남서측 인근에 위치며, 주위는 주.상
복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금용기관, 관공서 단독주택, 다세대주택, 근린생
활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 중 지하1층102호(기호1), 지하2층201호(기호2), 지하2층
202호(기호3)로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 몰탈위 페인트 및 경량 판넬 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*기호1 지하1층102호(체육시설 : 실내 테니스 휴업상태).

*기호2 지하2층201호(전자부품 조립업장 : 영업중).

*기호3 지하2층202호(현황 공실).

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 주.상업용 집합건물(공동주택 및 근린생활시설 및 업무시설)건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로1류, 남서측 및 남동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미아역 지구, 자세한사항별도확인:도시계획
과), 지구단위계획구역(변경 입안), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-
11-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높
이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,
다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은
건축과 문의)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2736 (3)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하2층202호

용도: 근린상가

감정가: 348,000,000원

토지면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

토지지분: 54.65㎡ (약 16.53평)

건물면적: 147.68㎡ (약 44.67평)

건물지분: 147.68㎡ (약 44.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 물건 현황

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 화계초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금융기관, 관공서, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다. (4호선 미아역, 미아사거리역 인근)

* 도로상태: 북동측으로 대로1류, 남서측 및 남동측으로 소로3류와 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설: 인근에 화계초등학교가 있으며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 미아역과 미아사거리역 주변에는 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 북서울꿈의숲과 오동근린공원이 가까워 녹지 환경도 누릴 수 있습니다.

2.2. 권리분석

* 등기부 현황:

- 소유권 보존 및 이전 등기 확인됨.

- 말소기준권리: 2010년 11월 4일 국민은행 근저당 (9.1억 원) [cite: ]

- 이후 국민은행 근저당 (1.2억 원, 1.2억 원), 서울북부지방법원 임의경매 (8.82억 원), 서울신용보증재단 가압류 (3,940만 원), 강북구 압류 등이 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다. [cite: ]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 1,189,400,000원입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

* 건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물 중 지하2층 202호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 및 경량 판넬 마감, 창호는 샷시 창호입니다. [cite: ]

* 토지 이용상태: 가장형의 평탄한 토지로서 주상업용 집합건물(공동주택 및 근린생활시설 및 업무시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 이용상태 (건물): 본 건(지하2층202호)은 현황 공실 상태입니다. (참고: 지하1층102호는 체육시설(실내테니스) 휴업 상태, 지하2층201호는 전자부품 조립업장 영업 중)

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미아역 지구)

* 대로1류, 소로3류 접함

* 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 건축선(3m) 지정구역

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권분석

* 본 건이 위치한 미아동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 지하철 4호선 미아역 및 미아사거리역을 중심으로 형성된 상업지구에 인접해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

* 주변에 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금융기관 등 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. [cite: ]

* 본건 지하2층201호는 전자부품 조립업장으로 영업 중이며, 지하1층102호는 실내 테니스장으로 휴업 상태인 점은 참고할 만합니다.

3.2. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 미아역, 미아사거리역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 소매점, 금융기관, 관공서 등이 인근에 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 화계초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 녹지: 북서울꿈의숲, 오동근린공원 등이 가까워 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

4. 잠재적 리스크

* 공실: 본 건 지하2층202호는 현재 공실 상태이므로, 입찰 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 물건 자체가 유동화되었고 공동담보로 묶여 있어 채무 구조가 복잡할 수 있으며, 이는 경매 진행 과정이나 명도 과정에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 유무 및 보증금, 차임 등이 미상이므로, 잔금 납부 후 예상치 못한 임차인과의 명도 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이라는 점은 긍정적이나, 실제 확인 필요)

* 토지이용계획상의 제한: 상대보호구역, 건축법상 최고높이 제한, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래 계약 허가가 필요하며, 지정 기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)을 고려해야 합니다.

5. 종합 의견

본 건은 서울 강북구 미아동의 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 화계초등학교가 인근에 있고, 대규모 재개발이 진행되는 지역적 호재도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 유동화 물건, 공동담보 등의 특이사항과 임대관계 미상 등 권리분석상 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주변 지역의 개발 및 편의시설 집중도를 고려할 때 긍정적인 환경으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

* 더블 역세권 (4호선 미아역, 미아사거리역)에 인접한 우수한 입지

* 미아사거리역 주변의 발달된 상업 인프라 및 생활 편의시설

* 대규모 재개발 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 기대감

* 공실 상태이므로, 향후 적극적인 임차 활동을 통해 수익 창출 가능성 (영업 중인 지하2층201호와의 시너지 고려)

7. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3억 4,800만 원이며, 총 채권액은 약 11.9억 원에 달합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없습니다. 현재 공실 상태임을 고려하고, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 감정가를 기준으로 약 80~90% 수준인 2억 7,800만 원 ~ 3억 1,300만 원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 해당 물건의 구체적인 시세 및 낙찰 사례 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.