나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6215 [1] 경기도 시흥시 매화동 846 리드스마트스퀘어 9층929호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 매화동 소재 "시흥매화중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 공장, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 내 제9층 제929호로서
(사용승인일 : 2021.07.06)

외벽 : 페어그라스 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화화재탐지설비, 각층 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 세장형 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2020-09-07)(접합), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센타)임.(2025.1.2.기준)
시흥시에서 취득신고하였다는 회신서(2025.11.7.자)가 접수됨.
리드엘 주식회사에서 분양대금을 완납하여 대지사용권을 취득하였다는 회신서(2025.11.25. 및 2025.12.22.자)가 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 시흥시 매화동 846번지 리드스마트스퀘어 9층 929호에 소재한 지식산업센터입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경6215 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 344,000,000원입니다.

건물의 사용승인일은 2021년 07월 06일이며, 전유부분 면적은 93.56㎡ (약 28.32평)입니다.

본 건이 속한 집합건물은 총 대지면적 9479.6㎡ (약 2868.12평) 위에 건축되었으며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

특이사항으로는 본 건이 유동화 물건이라는 점입니다.

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 확인되며, 시흥시에서 취득 신고가 접수되었습니다.

또한, 리드엘 주식회사에서 분양대금을 완납하여 대지사용권을 취득했다는 회신서가 접수되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 매화동에 위치하며, "시흥매화중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 공장, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건물은 북측 약 10미터, 동측 약 20미터, 남측 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

본 토지는 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m) 등 여러 도로에 접해 있으며, 일반산업단지 내에 위치합니다. 또한 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 09월 09일 접수된 하나은행의 근저당권(채권금액 256,800,000원)입니다.

매각으로 인해 을구의 근저당권, 갑구의 가압류(서울보증보험주식회사, 경기신용보증재단) 및 임의경매 개시 결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 453,754,040원으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

하지만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 임차인의 존재 유무, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등은 별도로 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 시흥시 매화동 일대는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 산업 및 상업 복합 지역입니다.

주변에 위치한 시흥매화중학교와 함께 지역 주민 및 관련 근로자를 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

지식산업센터의 특성상, 기업체 입주 수요에 따른 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 시흥매화중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설이나 유해시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 산업단지 지역의 특성상 환경적인 부분에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 정보가 미상이라는 점입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

본 건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있으며, 이는 일반적인 경매 물건과 달리 채권 회수 및 관리 구조가 다를 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 심층적인 이해가 필요합니다.

시흥시 취득 신고 및 대지사용권 확보 관련 회신서가 접수된 점은 긍정적이나, 관련 계약 내용이나 조건에 따라 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이지만, 내부 설비 노후화 및 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축급 지식산업센터로서 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통이 편리하고 도로 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 및 교육 시설과의 접근성도 양호합니다.

다만, 임차인 현황 미상 및 유동화 물건이라는 특이사항은 투자 결정 전에 반드시 해소해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 지식산업센터로서의 잠재력과 향후 시흥시 개발 계획 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축급 지식산업센터라는 점과 준수한 입지 조건이 강점입니다.

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

매화동 일대의 산업단지 개발 및 주변 지역의 성장 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

향후 기업체 입주 수요 증가 시 임대 수익률 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 344,000,000원입니다.

현재 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인과의 명도 협의 및 추가적인 권리 관계 확인, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

전문적인 시장 조사와 부동산 컨설턴트의 조언을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.