나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50998 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 646-15 어반하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""덕성초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 어반하우
스 제5층 제501호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(서울예술대)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(제일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보
호구역(제일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개
선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 본건은 현장방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 건물개황도는
집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을 수 있
으니 경매시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함.
2. 제시외 건물 창고(1층소재)와 다용도실(5층베란다)은 도시주택과-6103호(2023.04.24)에 의거 위반건축물로 등재되어 있음.
3. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이성민의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 10.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경50998 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 646-15 어반하우스 5층501호

용도: 다세대주택

건물명: 어반하우스

층수: 5층 중 5층

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물면적: 38.69㎡ (약 11.70평)

감정가: 148,280,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

최고의 입지:

* 본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 덕성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(서울예술대, 제일유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 12일자 안산시 압류 (갑4)

* 현재 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전: 최대희 (2015.07.31, 갑2), 김병인 (2021.12.30, 갑3)

* 주택임차권: 이성민 (2024.01.16, 을5), 임차보증금 149,000,000원. 전입 2021.12.17, 확정 2021.11.15. 본 건 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 압류: 안산시 (2023.10.12, 갑4), 남동구 (2025.01.16, 갑5)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.01.20, 갑6), 채권액 154,884,735원. 본 건의 신청 채권자입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임형갑

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-09-23

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권 이성민의 승계인)

보증금: 149,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

확정일자: 2021-11-15

대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음. 본 건 매각으로 인해 위 등기부상의 모든 권리(을5 주택임차권 포함)는 말소될 예정입니다.

* 신청채권자(주택도시보증공사)는 2026년 6월 10일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인은 임대차보증금 반환 채무를 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성:

* 본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

- 무진2 (연립, 1990년식, 56.52㎡): 2026년 3월, 40,000만원 (평당 약 705만원)

- 삼성빌라 (다세대, 2002년식, 36.28㎡): 2026년 3월, 6,500만원 (평당 약 179만원) - 시세 대비 매우 낮은 거래 금액으로, 특이사항 확인 필요.

- 센트럴카운티 (다세대, 2025년식, 63.01㎡): 2026년 3월, 36,500만원 (평당 약 579만원)

* 본 건 물건 정보:

- 어반하우스 501호, 2015년 준공, 38.69㎡ (약 11.70평), 감정가 148,280,000원 (평당 약 1,267만원)

* 시세 분석:

- 제공된 최근 매매 정보 중 본 건과 직접적으로 비교하기에 적합한 사례가 부족합니다. '삼성빌라'의 거래가는 이례적으로 낮으며, '센트럴카운티'는 신축 건물로 가격대가 높습니다. '무진2'는 연립주택으로 형태가 다릅니다.

- 본 건의 감정가는 평당 약 1,267만원으로, 주변의 유사 연식의 다세대/빌라 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다. 다만, 2015년 준공이라는 점을 고려하면 신축급 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설:

* 덕성초등학교 (북동측 인근)

* 서울예술대학교 (상대보호구역으로 지정)

* 제일유치원 (상대/절대보호구역으로 지정)

* 주변 편의시설:

* 주택지대 내 위치하여 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근 가능, 버스정류장 인근 위치.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 혐오시설:

* 제공된 정보 및 건축물대장상 특이사항으로 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 토지이용계획에 '가축사육제한구역'이 포함되어 있으나, 주택지대라는 점을 고려할 때 대규모 축산 시설 등 혐오시설이 인접할 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

* 본 보고서 작성을 위해 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 혐오시설 검색은 불가하였습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재:

- 건물 제시외 창고(1층) 및 다용도실(5층 베란다)이 위반건축물로 등재되어 있습니다 (2023.04.24 기준).

- 이는 향후 철거 또는 원상복구 명령 대상이 될 수 있으며, 관련 비용 또는 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

* 현장 방문 불가:

- 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다.

- 내부 상태, 관리 수준, 수리 필요성 등을 직접 확인하지 못함에 따른 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 면적 현황 차이 가능성:

- 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 기반하여 작성되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 혼동 가능성:

- '특이사항' 및 '특수물건정보' 항목에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 임차인 두 명 모두 대항력이 없는 것으로 명확히 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치한 2015년 준공된 신축급 다세대주택입니다.

권리관계는 비교적 명확한 편으로, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 있는 임차인의 권리를 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 부담할 임차보증금 관련 위험이 해소되었습니다.

다만, 건물 일부(제시외 공간)가 위반건축물로 등재되어 있고, 감정평가 당시 현장 내부 확인이 불가능했다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

감정가는 148,280,000원으로, 평당 약 1,267만원 수준입니다. 주변 유사 연식의 다세대주택 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 감정가로 보일 수 있으나, 준공 연도를 고려한 평가로 판단됩니다.

위반건축물 관련 비용 및 현장 미확인으로 인한 추가 확인 필요성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2015년 준공된 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 권리 관계가 명확해져 매수인의 부담이 줄었습니다.

* 모든 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수가 가능할 것으로 예상되며, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 향후 위반건축물 해소 또는 적법한 조치를 통해 건물 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 148,280,000원

* 본 건과 직접 비교 가능한 주변 시세 데이터가 제한적이며, 일부 거래 사례는 특이사항이 있어 신뢰도가 낮습니다.

* 위반건축물(제시외 건물)의 철거 또는 원상복구에 소요될 예상 비용: 약 500만원 ~ 1,000만원 (추정)

* 현장 미확인으로 인한 추가 확인 및 수리 비용: 약 200만원 ~ 500만원 (추정)

* 인수되는 보증금: 0원

* 상기 요인을 고려하여 감정가 대비 약 10~15% 할인된 가격으로 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

* 최종 예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.