나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10251 [1] 인천광역시 중구 을왕동 871-9 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10251 [1] 인천광역시 중구 을왕동 871-9 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경10251
• 주소: 인천광역시 중구 용유서로479번길 30
• 용도: 근린주택

인천지방법원 경매26계 2024타경10251 | 소재지: 인천광역시 중구 용유서로479번길 30 | 감정가: 1,767,143,060원 | 최저가: 865,900,000원 | 용도: 근린주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10251 (1)

소재지: 인천광역시 중구 을왕동 871-9

용도: 상가주택

감정가: 1,767,143,060원

토지면적: 1066.00㎡ (약 322.47평)

건물면적: 489.33㎡ (약 148.05평)

건물 제시외면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: ➀ 일괄매각. 제시외 건물 포함. ➁ 본건 건물의 공부상 소재지는 '을왕동 871-9, 867-1'이나, 현황은 '을왕동 871-9'로 합병되었으며, 건축물대장상 '소매점'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중임.

감정평가서 요약:

토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 을왕동 소재 "왕산마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 호텔, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

- 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

- 형태 및 이용상태: 본건은 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "주거용" 건부지로 이용중임.

- 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 세로를 이용중임.

- 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법)임.

- 제시목록 외의 물건: 후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㉠-㉤이 소재함.

건물감정평가요항표

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 (사용승인일: 2008.09.01)

외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감.

창호: 하이새시 창호임.

- 이용상태: "주거용"으로 이용중임.

- 설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, LPG설비, 난방설비 등이 되어 있음.

- 공부와의 차이: ① 1,2층 공부상 용도는 "소매점"이나, 현황은 "주택"으로 이용중임. ② 건물의 공부상 소재지는 "을왕동 871-9, 867-1" 양지상이나, 현황은 2008년 09월 23일에 "을왕동 871-9"로 합병됨.

- 기타참고사항: 임대관계 미상임.

1.2. 입지 조건

본건은 인천광역시 중구 을왕동에 위치하고 있으며, 을왕리 해수욕장 인근으로 관광 및 휴양 지역에 속해 있습니다. 주위에는 단독주택, 펜션, 호텔, 근린시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 인천국제공항과 가까운 지리적 이점을 가지고 있어 항공 교통 이용이 매우 편리합니다. 다만, 본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법) 등의 토지이용계획 및 제한상태에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어렵습니다. 경매 진행 시에는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 통해 말소기준권리, 인수되는 권리, 가처분, 가압류, 근저당, 전세권 등 모든 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다. 현재 채권자는 이OO이며, 중복병합사건으로 경매가 진행되고 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건은 을왕리 해수욕장 및 왕산 해수욕장과 인접한 관광 및 상업 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 펜션, 호텔, 식당, 카페 등 관광객을 대상으로 하는 다양한 근린시설이 발달해 있습니다. 특히 여름철 성수기에는 많은 관광객이 방문하는 지역으로, 상가주택으로서의 잠재적 임대수익 또는 상업시설 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 최근의 상권 분석 자료에 따르면 인천지역 소상공인들은 경기침체, 높은 임대료, 소비자 기호 변화 등으로 어려움을 겪고 있으며, 상권별 편차가 존재하므로 지역 상권에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

을왕리 해수욕장 인근에 위치하여 해변을 통한 레저 및 휴양 활동이 용이합니다. 차량으로 이동 시 인천 시내 및 주요 편의시설 접근이 가능하며, 인천국제공항이 가까워 항공편 이용이 편리합니다. 주거용으로 이용 중인 건물이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 지역 특성상 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 차량 이용이 필수적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공부상 용도와 현황 용도의 차이: 건물 1, 2층이 건축물대장상 '소매점'이나, 현황 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 신청 시 건축법규 검토 및 추가 비용 발생 가능성이 있으며, 주택으로 계속 사용 시에는 추후 문제의 소지가 될 수 있습니다.

2. 제시외 건물 존재: 제시외 건물 ㉠-㉤이 소재하고 있어, 일괄매각 대상이므로 명도 시 함께 처리해야 합니다. 이로 인한 추가 비용이나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

3. 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부 및 임대차 조건이 불분명하여, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역 관련 규제 확인이 필요합니다.

5. 을왕리 해수욕장 일대 불법 건축물 문제: 을왕리 해수욕장 인근에서 국공유지 무단 점유 및 불법 건축물 문제가 지속적으로 발생하고 있으며, 이로 인한 민원 및 행정 조치가 있을 수 있습니다. 본건과 직접적인 관련은 없으나, 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천국제공항 및 을왕리 해수욕장 인근에 위치한 상가주택으로, 관광객 수요가 많은 지역에 있어 상업적 가치와 주거용으로서의 활용 가능성을 동시에 지닌 물건입니다. 사용승인일이 2008년으로 비교적 신축에 가까운 건물이며, 구조는 철근콘크리트 3층 건물입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 제시외 건물 존재, 토지이용 제한 사항 등은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 임대관계가 미상인 점도 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 인천국제공항과 을왕리 해수욕장이라는 명확한 관광 수요가 뒷받침되는 지역에 위치합니다.

2. 상가주택의 활용 가능성: 1, 2층은 상업시설, 3층은 주거시설 등으로 복합 활용 시 다양한 수익 창출이 가능합니다. (현재는 주거용으로 이용 중)

3. 신축급 건물: 2008년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 수리가 필요한 부분은 적을 수 있습니다.

4. 개발 잠재력: 영종도 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획 제한 사항 사전 확인 필수)

본 물건에 대한 최종 투자 결정은 권리 분석, 현장 답사, 추가적인 시장 조사 및 관련 법규 검토 후에 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

인천지방법원 경매26계