나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16136 [1] 인천광역시 연수구 송도동 161-3 송도캐슬앤해모로 209동 32층3201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "박문중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 "캠퍼스타운
역")이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건내 32층 3201호로서
(사용승인일: 2013.09.30)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 주위 공도와 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지),대로2류(폭 30m
-35m)(접합),중로3류(폭 12m-15m)(접합),경제자유구역,상대보호구역(2011-02-16)(연세
대학교 국제캠퍼스),상대보호구역(2014-03-25)(인천박문중학교),절대보호구역(2014-03
-25)(인천박문중학교),성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2024타경16136 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 161-3 송도캐슬앤해모로 209동 32층 3201호

용도: 아파트

감정가: 8억 6,500만원

토지면적: 71.73㎡ (약 21.70평)

토지지분: 71.726㎡ (약 21.70평)

건물면적: 123.42㎡ (약 37.34평)

건물지분: 123.422㎡ (약 37.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "박문중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천1호선 "캠퍼스타운역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(송도국제화복합단지), 대로2류(폭 30m-35m), 중로3류(폭 12m-15m), 경제자유구역, 상대보호구역(연세대학교 국제캠퍼스, 인천박문중학교), 절대보호구역(인천박문중학교), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 송도동 161-3번지 일대에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었습니다. 다만, 과거 송도 지역 내 생활쓰레기 자동집하시설 운영 및 일부 소각장 관련 논의가 있었던 점은 확인되었으나, 이는 아파트와 직접적인 연관성이 낮으며 해당 시설들이 현재 거주 환경에 영향을 미친다는 증거는 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1. 국민은행 근저당권 (접수일자: 2014-03-07, 권리금액: 378,000,000원)

인수되는 권리:

없음. 모든 을구 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-04-01

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

주변 환경:

본 건이 속한 송도캐슬앤해모로 단지는 주위에 아파트 단지, 박문중학교, 연세대학교 국제캠퍼스 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 수변공원과 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

단지 정보:

아파트명: 송도캐슬&해모로

총 세대수: 1,439세대

총 동수: 13동

사용승인일: 2013년 9월 30일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육 시설: 박문중학교, 연세대학교 국제캠퍼스 인접

* 교통 시설: 인천1호선 캠퍼스타운역 도보권, 버스 정류장 인접

* 생활 편의: 인근에 대형 쇼핑몰(트리플스트리트, 현대프리미엄아울렛 등) 및 공원(미추홀공원, 해돋이공원 등)이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

건물 내부 시설:

* 급배수, 위생, E/V(엘리베이터), 난방 설비 등을 구비하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건:

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 채권 처리 과정이 다소 복잡할 수 있습니다. 그러나 권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 낙찰자에게 미치는 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 송도캐슬앤해모로 아파트로서, 송도국제도시의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 학교와 공원이 있고, 인천1호선 캠퍼스타운역과 인접하여 교통이 편리하며 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

감정가는 8억 6,500만원이나, 최근 실거래가 정보를 고려할 때 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인은 없으므로, 낙찰 후 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점은 인지해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 뛰어난 학군 및 교통망

* 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 환경 및 편의시설 접근성

* 경매 특성을 활용한 시세 대비 저가 매수 기회 탐색

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 3일, 84.48㎡ (21층) 실거래가: 5억 9,900만원

* 2026년 6월 20일, 123.31㎡ (26층) 실거래가: 7억 8,500만원

* 2026년 6월 12일, 123.53㎡ (4층) 실거래가: 7억 0,000만원

본 물건 정보:

* 전용면적: 123.42㎡ (약 37.34평)

* 층수: 32층

* 감정가: 8억 6,500만원

분석:

본 건은 전용면적 123.42㎡로, 최근 실거래가 중 123.31㎡ (7억 8,500만원, 26층) 및 123.53㎡ (7억 0,000만원, 4층)와 유사한 면적입니다. 특히 26층에서 거래된 7억 8,500만원 실거래가는 본 건(32층)과 층수, 면적 면에서 가장 유사한 참고 자료로 판단됩니다.

본 건은 32층으로 26층보다 높은 층수이므로, 7억 8,500만원보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 감정가(8억 6,500만원)가 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세와의 괴리가 있을 수 있습니다.

따라서 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 32층이라는 장점을 고려하여 8억 1,000만원 내외로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.