나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584981 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 637-1 현대아파트 409동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""인천옥련초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
동류형의 아파트, 다세대주택, 각급 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북동측
인근에 수인분당선전철 ""송도역""이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 3층 302호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 1997년 5월 23일]

이용상태

""아파트""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스시설 및
난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽공도(한나루로105번길 등)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 290,000,000원) 등기가 등재되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경584981 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 637-1 현대아파트 409동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 278,000,000원

토지면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 강OO

건축물 사용승인일: 1997년 5월 23일

전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

분양면적: 84.6㎡ (약 25.59평) (최근 매매 거래 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치하며, 인천옥련초등학교 동측 인근 지역입니다. 주위로는 동류형의 아파트, 다세대주택, 각급 학교시설, 공원 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 북동측 인근에는 수인분당선 송도역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 유사 사다리형으로, 현재 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도(한나루로105번길 등)와 연결되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 건축선 지정(2m), 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 12월 30일 접수된 강제경매 개시 결정 (채권자: 강성익)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전 4번 신탁등기 말소 (2023-07-26 접수)

* 주택임차권 등기 (2024-01-18 접수, 권리자: 강성익, 금액: 290,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매 (2024-12-30 접수, 권리자: 강성익, 금액: 290,000,000원, 말소: 말소)

* 압류 (2025-02-21 접수, 권리자: 구리세무서장, 말소: 말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강성익 (성명은 강 으로 마스킹 처리)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기(을17)가 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인입니다.

3.4. 권리관계 요약

본 건은 대항력 있는 임차인(강성익)이 존재하며, 주택임차권 등기가 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '주택임차권' 등기사항에 '말소: 인수'로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치한 주거용 부동산으로, 주변에 인천옥련초등학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 옥련현대4차

* 주소: 인천광역시 연수구 옥련동 637-1

* 사용승인일: 1997년 5월 23일

* 총 세대수: 1011세대

* 총 동수: 9개동

* 최고층: 23층

* 주차대수: 총 1129대 (지하 700대, 지상 419대)

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련 위험

보증금 290,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 노후화

1997년 준공되어 29년차(2026년 기준)로 노후화가 진행되었으며, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용규제

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

* 제공된 정보에 따르면, 소재지는 '409동 3층302호'이나, 일부 건축물대장 정보에는 '409동 2302호'로 표기된 점이 확인됩니다. 실제 현황은 반드시 재확인 필요합니다.

* 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 옥련동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 편리합니다. 하지만 2억 9천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 미회수 시 매수인이 인수해야 하는 큰 위험 요소를 안고 있습니다. 이 임차인 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 옥련초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치

* 수인분당선 송도역 이용이 가능한 교통 입지

* 주변 편의시설 및 주거 환경 양호

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적(59.98㎡) 기준 최근 실거래가는 2026년 6월 3일에 267,000,000원으로 확인됩니다. 감정가는 278,000,000원입니다.

그러나 본 건은 290,000,000원의 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 매우 큰 위험을 내포하고 있습니다. 이 인수 보증금액이 현재 시세보다 높다는 점을 고려할 때, 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총액이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

이러한 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 책정합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 인수하게 될 임차보증금 잔액을 고려하여 총 투자금액이 시세 대비 합리적인 수준인지 반드시 판단해야 합니다. 특히, 보증금 인수액이 상당할 것으로 예상되므로, 입찰가를 낮추더라도 총 지출액이 감당 가능한 범위인지 면밀히 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.