나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경477 [2] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제7층 제076호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경477 [2] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제7층 제076호 판매시설 경매

• 사건번호: 2025타경477
• 주소: 서울특별시 구로구 새말로 97 신도림테크노마트, 제7층 제076호
• 용도: 판매시설

서울남부지방법원 경매8계 2025타경477 | 소재지: 서울특별시 구로구 새말로 97 신도림테크노마트, 제7층 제076호 | 감정가: 40,400,000원 | 최저가: 32,320,000원 | 용도: 판매시설

1. 서울남부지방법원 2025타경477 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경477 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제7층 제076호

용도: 판매시설

감정가: 40,400,000원

토지면적: 2.19㎡ (약 0.66평)

건물면적: 9.90㎡ (약 2.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동에 위치한 신도림테크노마트 내 제7층 제076호입니다. 수도권전철 1, 2호선 신도림역에서 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 업무시설, 판매시설, 아파트 단지, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 새말로변에 버스 정류장이 있고 신도림역이 위치하여 대중교통 이용 여건이 우수합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조로, 지하 7층, 지상 40층 건물 중 제7층에 위치하고 있습니다. 2007년 12월 28일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감이며, 내벽은 경계가 없는 상태입니다. 현재 본 건은 구분 점포(오픈상가)이나, 해당 7층 전체가 예식장으로 이용 중입니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소방, 승강기, 에스컬레이터, 지하 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지에 비해 등고 평탄한 세장형 토지로, 판매시설, 업무시설, 문화집회시설, 운동시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도로, 일반철도(저촉), 중로2류, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

기타 참고사항으로, 임대 관계는 파악되지 않았으며, 본 건의 바닥 경계 표지 및 건물 번호 표지를 확인할 수 없는 상태입니다.

1.4. 권리 분석

본 경매는 '부동산임의경매'로 진행됩니다. 부동산 임의경매는 채권자가 담보물(예: 근저당권)을 바탕으로 채무 불이행 시 경매를 신청하는 경우를 말합니다. 일반적으로 이러한 경매 절차를 통해 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸시키고 부동산을 인수하게 됩니다. 다만, 가처분 등 일부 권리는 인수될 수 있으므로 정확한 권리 분석이 필요합니다. 본 건의 채권자는 '농OOOOOOOO'으로 확인되었습니다.

1.5. 상권 분석

신도림테크노마트는 신도림역을 중심으로 형성된 복합 상업 시설로, 주변에 대규모 아파트 단지와 주거 지역, 업무 시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 잠재적인 구매 수요층이 두텁다는 것을 의미합니다. 또한, 신도림역은 여러 노선이 교차하는 교통의 요지로, 하루에도 많은 유동인구가 오가는 지역입니다.

다만, 일부 검색 결과에 따르면 신도림역 주변 지역은 과거 악취 혐오시설을 주민 친화 공간으로 개선하는 사업이 진행된 바 있습니다. 현재 해당 시설들이 어떠한 상태로 운영되고 있는지, 혹은 추가적인 혐오시설이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 테크노마트와 같은 대형 복합 상가의 경우, 개별 점포의 공실률이나 상권 내 경쟁 환경 등도 신중하게 고려해야 합니다.

1.6. 생활 정보

본 물건은 신도림역이라는 탁월한 교통 요지에 위치하고 있습니다. 1, 2호선 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖춰져 있어 시내외 이동이 매우 용이합니다. 주변에 업무 시설, 판매 시설, 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의 및 교육 환경, 휴식 공간 접근성 모두 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

2. 구분 점포 특성 및 표지 미확인: 오픈 상가 형태로, 바닥 경계 표지나 건물 번호 표지가 확인되지 않아 해당 점포의 정확한 위치나 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 이는 향후 분할이나 권리 행사에 혼란을 야기할 수 있습니다.

3. 7층 전체 예식장 이용: 본 건이 포함된 7층 전체가 예식장으로 이용 중이라는 점은, 개별 점포의 이용 계획이나 수익 창출 방식에 영향을 줄 수 있습니다. 전용 부분의 이용 제한 또는 기존 이용자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 토지이용계획 상 규제: 군사기지 및 군사시설 보호법, 철도안전법 등 관련 법규에 따른 규제 사항들이 있어, 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

5. 상권 내 공실률 및 경쟁: 신도림 테크노마트는 대형 복합 상가로서, 주변 상권의 변화나 공실률 증가 추세 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신도림역 초역세권이라는 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 뛰어난 교통 접근성과 주변의 풍부한 생활 인프라는 큰 장점입니다. 하지만, 임대 관계 미상, 표지 미확인 등 명도 및 관리 관련 리스크가 존재하며, 7층 전체가 예식장으로 사용 중이라는 점과 대형 상가 내 개별 점포로서의 잠재적 공실 위험 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 초역세권 입지: 신도림역 인근은 서울 서남부의 핵심 상업 및 교통 요지로, 향후에도 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

2. 저평가 가능성: 감정가 4040만원은 넓은 지역에 걸쳐 형성된 신도림 상권의 일반적인 시세와 비교했을 때 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 유찰을 거듭할 경우 시세 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

3. 복합 상가 내 잠재력: 비록 현재 7층 전체가 예식장으로 이용되고 있으나, 상권의 특성상 다양한 업종으로의 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

4. 소액 투자 가능성: 소형 면적으로 감정가 역시 비교적 낮아, 소액으로 상가 투자를 고려하는 투자자에게 접근성이 좋습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계