나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [13] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [13] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경65 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제5층 제504호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 260,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경65 (13) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경65 (13)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 325,000,000원

토지면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

토지지분: 17.82㎡ (약 5.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물지분: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주거지역으로서 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 도보 약 10분 거리에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다. 인근에는 "신정초등학교"가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, "까치산역" 주변으로 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 통상적으로 임의경매는 낙찰과 동시에 기존의 근저당, 담보물권 등은 소멸하는 것이 원칙이므로, 인수할 권리관계는 비교적 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 말소기준권리 외 추가 권리관계나 유의사항은 반드시 법원 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 속한 화곡동 일대는 서울의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 비교적 낮은 주거 비용으로 주택을 마련할 수 있어 많은 인구가 거주하고 있습니다. "까치산역"을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 병의원, 금융기관 등의 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, "신정초등학교" 인근이라 교육 관련 시설 및 상권도 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하여 교육 여건이 양호합니다. 대중교통으로는 지하철 2, 5호선 "까치산역"까지 도보 약 10분 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, "까치산역" 주변의 상업시설과 "까치산근린공원" 등 녹지 공간을 이용할 수 있어 주거 생활에 필요한 편의와 여가 활동을 함께 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 5층에 위치한 다세대주택입니다. 감정평가서상 대부분 폐문 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 정확한 내부 상태 및 구조 파악에 어려움이 있습니다. 이는 실제 현장 방문 시 확인이 필요하며, 집합건축물대장상의 '건축물 현황도'와 실제 내부 구조가 다를 수 있으므로 주의가 요구됩니다. 또한, 본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, "중요시설물보호지구(공항)", "원추표면구역(공항시설법)"에 해당하여 항공기 소음 및 관련 규제를 받을 수 있습니다. 이는 잠재적인 소음 피해 및 건물 건축·이용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다. 더불어 "대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)"에 포함되어 있어 고도 제한 등 군사적 이용 관련 제한이 있을 수 있습니다. "상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)"에 해당하여 학교 주변의 교육 환경 보호를 위한 시설 이용 및 건축 규제가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택은 "까치산역"과 "신정초등학교" 인근에 자리하여 교통 및 교육 환경이 우수합니다. 지역 내 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주거지로서 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 내부 조사 불가로 인한 현황 파악의 어려움, 공항 소음 및 고도 제한 등 공항 관련 지구 지정, 군사시설 보호구역, 교육환경보호구역 등 복합적인 토지 이용계획 및 제한 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 2, 5호선 "까치산역" 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 생활 인프라: "까치산역" 주변 상권과 "신정초등학교" 인근의 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능성이 있습니다.

* 주거 지역: 도심 내 주거지로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

주의사항:

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다. 특히 내부 상태, 권리 관계, 주변 환경, 법규상 제한 사항 등을 상세히 검토하시어 신중한 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계