나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경65 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제5층 제503호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 345,000,000원 | 최저가: 276,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경65 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경65 (12)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 345,000,000원

토지면적: 18.93㎡ (약 5.72평)

토지지분: 18.93㎡ (약 5.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

건물지분: 28.95㎡ (약 8.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주거지역으로, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 남서측으로 도보 약 10분 거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 접근 또한 용이한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 경매 절차를 통해 법원의 강제집행으로 매각되는 경우, 일반적으로 매각으로 인해 기존의 권리들은 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 세부적인 권리 관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 반드시 전문가를 통한 정밀한 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 소재한 화곡동 일대는 오랜 기간 주거 지역으로 형성되어 왔으며, 신정초등학교 및 까치산역을 중심으로 주거 편의시설과 상업시설이 공존하는 지역입니다. 다세대주택 밀집 지역의 특성상 안정적인 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다. 2022년 5월 27일 사업 승인을 받은 신축 건물로, 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 하이샤시 창호로 시공되었습니다. 내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다. 공부상으로는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있으며, 단지형 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 내부 조사가 충분히 이루어지지 못하였음을 참고하시기 바랍니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 조사가 제한적으로 이루어져 정확한 내부 상태나 구조 파악에 어려움이 있었습니다. 실제 내부 구조가 건축물 현황도와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 시 현장 재확인이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획 상 "중요시설물보호지구(공항)", "원추표면구역", "대공방어협조구역" 등에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 임차인 점유 시 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물로서 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 까치산역과의 접근성 및 신정초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다. 다만, 내부 조사 미비, 법적 제한 사항, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 확인과 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

최근 신축된 건물이라는 점에서 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다. 지하철역과 초등학교를 이용하기 편리한 입지는 꾸준한 임대 수요를 확보하는 데 유리하게 작용할 수 있습니다. 단지형 다세대주택으로서 안정적인 주거 형태를 유지하고 있으며, 향후 주변 지역 개발 계획 등을 면밀히 살펴보면 투자 가치를 높일 수 있는 기회를 포착할 수 있을 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계