나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경65
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제4층 제403호 (화곡동, 라피아노)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매8계 2025타경65 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제4층 제403호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 345,000,000원 | 최저가: 276,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경65 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경65 (10)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 345,000,000원

토지면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 건물의 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트 구조의 평스라브지붕 6층 건물 내 4층에 위치한 호실입니다. 사업승인일은 2022년 5월 27일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 인조석 붙임 마감이며, 창호는 하이샤시입니다. 공부상으로는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있으나, 조사 당시 대부분 폐문 부재로 내부 조사가 불가하여 정확한 이용 상태는 확인되지 않았습니다. 다만, 단지형 다세대주택으로 추정됩니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 대체로 사다리형이며, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 사용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있어 차량의 접근이 용이합니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '신정초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 남서측 도보 약 10분 거리에 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주요 도로인 곰달래로를 이용한 버스 노선 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 일반적으로 경매 절차를 통해 진행되므로 낙찰자는 기존의 담보물권 등을 말소하고 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다. 현황조사서 상 임대차 관계는 미상으로 표시되어 있어, 인수되는 임차권이 있는지 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권 분석

주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 까치산역 인근으로는 상업시설 및 편의시설이 발달해 있어 주거지로서의 기능과 함께 생활 편의성을 제공합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

물건지 인근에 서울신정초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

도보 약 10분 거리에 까치산역이 있으며, 이를 통해 지하철 2, 5호선 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 좋습니다. 까치산 시장도 인근에 위치하여 재래시장을 이용한 장보기 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

현장 조사 당시 대부분 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 상태에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태가 외부 관찰이나 건축물대장상의 도면과 다를 수 있음을 의미하며, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역으로, 7층 이하 건축물에 대한 제한이 있습니다. 또한, 공항시설법에 따른 원추표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (단, 본 물건은 2022년 준공된 건물로, 건축 당시 관련 규제를 준수하였을 것입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 까치산역 도보권에 위치하여 교통이 편리하고 신정초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 3억 4천 5백만원이며, 18.93㎡의 토지 지분과 28.95㎡의 건물 면적을 가지고 있습니다. 다만, 내부 조사 불가 및 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인이 존재하므로, 경매 참여 시에는 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

8.2. 우수한 입지

까치산역 도보권 및 신정초등학교 인근에 위치하여 교통 및 교육 환경이 우수합니다.

8.3. 화곡동 일대 개발 가능성

강서구 화곡동 일대가 휴먼타운 2.0 개발, 모아타운 사업 추진 등 도시 재생 및 정비 사업을 통해 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

8.4. 소형 평형

1~2인 가구에 적합한 소형 평형으로, 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

9. 주변 시설 및 혐오 시설 여부

주변에는 신정초등학교, 까치산역, 까치산 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 검색 결과 상, 마곡열병합발전소와 서남물재생센터 등이 강서구 지역 내에 위치하고 있으나, 본 물건 소재지와의 직접적인 인접성이나 영향력은 낮은 것으로 판단됩니다. 특목고 진학률이 높은 학군 관련 내용은 주로 대단지 아파트 위주로 언급되었으며, 본 물건과 직접적인 관련성은 낮습니다.

10. 투자 시 유의사항

본 물건은 임의경매로 진행되므로, 권리 분석 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 내부 조사 불가로 인한 실제 상태 확인이 어려운 점을 감안하여 충분한 사전 조사를 거쳐 입찰에 참여하시기 바랍니다. 관련 법규(토지이용계획 등) 상의 제한사항도 재확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계