나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [9] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [9] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경65 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제4층 제402호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 359,000,000원 | 최저가: 287,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경65 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경65 (9)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 359,000,000 원

토지면적: 19.48㎡ (약 5.9평)

건물면적: 29.79㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

교통상황으로는 대상 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 남서측 방향으로 도보 약 10분 거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 고OOOOOOOOO입니다. 경매 절차를 통해 낙찰 시 대부분의 권리 관계는 정리될 것으로 예상되나, 입찰 전 등기부등본 등 관련 서류를 통해 정확한 권리 내역을 반드시 확인해야 합니다. 제시된 정보에는 별도의 특이사항이나 주의사항이 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 또한, 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 시장(까치산시장) 또한 인접해 있어 유동인구와 상업 활동을 관찰할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활에 필요한 편의시설을 제공합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 이러한 복합적인 토지이용계획 및 각종 제한사항을 면밀히 검토하여 향후 재산권 행사에 제약이 없는지 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건은 실지 조사 시 대부분 폐문 부재 등으로 내부 조사가 불가능하였습니다. 따라서 내부 구조나 상태에 대한 정확한 파악이 어렵고, 실제와 다를 수 있습니다. 또한, 임대사항은 미상으로, 명도 및 임대차 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 건물 구조도 역시 구청에서 발급받은 건축물 현황도를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 작성되어 실제와 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 시 재확인이 반드시 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(사업승인일: 2022.05.27)로 서울 강서구 내 주거 지역에 위치하며, 지하철역 접근성이 좋은 장점이 있습니다. 그러나 내부 확인 불가, 임대사항 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 복잡한 토지이용계획 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 가능성

- 지하철역(까치산역) 인근의 편리한 교통 및 생활 환경

- 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대

- 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 숨겨진 가치 발굴 가능성

- 향후 재개발 또는 도시 정비 사업 시 수혜 가능성 (지역 특성 및 개발 계획 확인 필요)

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 언급되지 않았습니다. 인근에는 까치산근린공원이 있어 쾌적한 환경을 일부 기대할 수 있으며, 까치산시장과 다양한 식당, 상점들이 있어 생활 편의시설은 비교적 잘 갖추어진 것으로 보입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계