나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경65 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제2층 제204호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 247,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경65 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경65 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제204호

용도: 다세대주택

감정가: 309,000,000원

토지면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 북서측으로 "신정초등학교"가 인접해 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다. 차량의 출입이 용이하며, 남서측 방면으로 도보 약 10분 거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 개시되었습니다. 통상적인 임의경매 물건의 경우, 경매 신청 채권자의 담보권 실행으로 진행되므로 권리 관계가 비교적 명확할 수 있으나, 인수주의 여부, 말소기준권리보다 선순위인 권리, 기타 유치권, 법정지상권 등의 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 입찰 참여 전 반드시 등기부등본 및 법원 문건을 통해 상세한 권리분석을 진행하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다. 인근에 까치산역이 위치하여 유동인구가 있으며, 해당 역을 이용하는 수요층이 있어 지역 내 상권 형성에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 주거지의 특성을 반영한 생활 밀착형 상권으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

교육시설로는 "신정초등학교"가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게 편리한 통학 환경을 제공합니다. 교통의 요지인 지하철 2, 5호선 "까치산역"을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 도보 또는 근거리에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 감정평가서 요약에 따르면 실지 조사 시 대부분 폐문 부재 등으로 내부 조사가 불가했습니다. 따라서 건물의 내부 상태, 실제 이용 현황, 관리 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점을 유념해야 합니다. 둘째, 임대차 관계가 미상으로, 명도 대상자가 존재할 경우 이로 인한 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 셋째, 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다. 넷째, 본건은 "단지형 다세대주택"으로, 공동으로 관리되는 시설의 하자나 관리비 체납 등 복합적인 문제가 발생할 소지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 신정초등학교와 까치산역이 인접해 있어 주거지로서의 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 하지만 내부 조사 불가, 임대차 관계 미확인 등의 불확실성 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하여 적정 가격 산정 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역의 접근성이 뛰어나다는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다. 또한, 서울 강서구라는 지역적 이점과 주거지로서의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 장점에도 불구하고 내부 상태 및 임차인 문제 해결 여부가 투자 수익률에 중요한 영향을 미칠 것입니다. 충분한 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 권리 분석 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 접근을 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계