나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경65 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제3층 제301호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 349,000,000원 | 최저가: 279,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 2025타경65 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경65 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 349,000,000원

토지면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 출입이 용이하며, 남서측으로 도보 약 10분 거리에 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 고OOOOOOOOO입니다. 임의경매 절차에 따라 진행되므로, 낙찰자는 해당 물건에 대한 소유권을 취득하게 됩니다. 통상적인 경매 절차상 인수되는 권리는 없으나, 경매 개시 후 변동 사항이 있을 수 있으므로 입찰 전 말소기준권리 및 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 소규모 근린생활시설들이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있어, 상업 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

대상 물건은 신정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 지하철 2, 5호선 까치산역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 개별난방(도시가스) 및 승강기 등 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있어 생활에 편리함을 더합니다.

1.6. 건물 정보

본 물건은 2022년 5월 27일 사업 승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 내 제3층 제301호에 해당합니다. 건물 외벽은 인조석 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다. 공부상으로는 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 등재되어 있으며, 이용 상태 역시 단지형 다세대주택으로 보입니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항과 관련된 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 실지 조사 시 폐문 부재 등으로 내부 조사가 불가하여 정확한 내부 상태 및 구조를 파악하기 어렵다는 점입니다. 또한, 내부 구조도가 집합건축물대장상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등으로 도시되었기 때문에 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 임대 현황 또한 미상으로, 명도 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 공항 관련 구역 지정으로 인한 소음 발생 가능성 및 고도 제한 등도 잠재적인 불편 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 검색 (혐오시설 확인)

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근(서울특별시 강서구 화곡동 452-11)에서 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 신정초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 까치산역 이용이 가능한 교통 요충지에 자리하고 있습니다. 신축(2022년 사업승인)된 건물이라는 점은 긍정적이나, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어려운 점과 공항 관련 구역 지정으로 인한 잠재적 소음 등은 고려해야 할 사항입니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

1.11. 투자 포인트

신축(2022년 준공)된 도시형생활주택으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

역세권(까치산역 도보 약 10분)에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

내부 상태 확인은 필수적이나, 명확한 권리 하자 없이 일괄 매각되는 점은 긍정적입니다.

단, 경매 참여 시 내부 상태, 명도 문제, 공항 소음 등 잠재적 리스크에 대한 충분한 사전 조사가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계