나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제3층 제302호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제3층 제302호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경65
- 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제3층 제302호 (화곡동, 라피아노)
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매8계 2025타경65 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제3층 제302호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 348,000,000원 | 최저가: 278,400,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울남부지방법원 2025타경65 (5) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경65 (5)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제3층 제302호
용도: 다세대주택
감정가: 348,000,000원
토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평)
건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)
매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 고OOOOOOOOO
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주변 환경
본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.
2.2. 교통 여건
차량의 진출입이 용이하며, 남서측으로 도보 약 10분 거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.
3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 낙찰을 통해 등기부상의 선순위 권리(저당권, 근저당권 등)는 소멸되며, 매각 후 권리가 깨끗하게 정리되는 경우가 많습니다. 다만, 법원 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 재확인하는 것이 중요합니다.
4. 상권분석
물건지 인근은 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다. 도보 거리에 지하철역이 있어 역세권의 이점을 가지며, "까치산시장"과 같은 전통 시장이 인접해 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 또한, "신정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.
5. 생활정보
- 교육시설: 서울신정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.
- 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리합니다.
- 편의시설: 까치산시장 등 재래시장 및 다양한 소규모 상업시설이 주변에 분포하고 있습니다.
- 공공시설: 까치산근린공원이 인접해 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.
6. 건물 및 토지 정보
6.1. 건물 구조 및 이용상태
본 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 지상 6층 건물 중 제3층 제302호입니다. 2022년 5월 27일 사업 승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 하이샤시 창호로 시공되었습니다. 공부상으로는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있으며, 내부 조사 시 대부분 폐문 부재로 인해 정확한 이용 상태 확인은 어려웠으나, 단지형 다세대주택으로 추정됩니다. 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.
6.2. 토지 형상 및 이용상태
본건 토지는 대체로 사다리형이며, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물이 건축되어 사용 중입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.
7. 토지이용계획 및 제한상태
해당 물건이 속한 토지는 다음의 토지이용계획 및 제한사항의 적용을 받습니다.
- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)
- 기타 용도지구 및 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역.
특히 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등은 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.
8. 잠재적 리스크
- 내부 조사 불가: 실지 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태, 구조, 하자 여부 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 건축물대장상의 현황도와 실제가 다소 차이가 있을 수 있습니다.
- 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.
- 임대차 관계 불확실: 물건의 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
9. 종합 의견
본 물건은 2022년 사업 승인을 받은 신축급 다세대주택으로, 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역에 속합니다. 신정초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 공항 관련 토지이용계획상의 제한이 존재한다는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.
10. 투자 포인트
- 신축급 건물: 2022년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비와 구조를 갖추고 있어 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.
- 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하여 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.
- 교육 및 생활 환경: 초등학교 인접 및 시장, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.
- 합리적인 가격 시세: 감정가를 바탕으로 향후 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.
본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 권리 분석, 건축물 조사 등 추가적인 검토를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매8계