나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경65 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경65
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제2층 제202호 (화곡동, 라피아노)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매8계 2025타경65 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6, 제2층 제202호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 341,000,000원 | 최저가: 272,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 사건번호 및 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경65 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 341,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평) / 토지지분: 19.48㎡

건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평) / 건물지분: 29.79㎡

* 전용면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

* 분양면적: 별도 정보 없음. (다세대주택의 일반적인 특성상 전용면적보다 클 수 있습니다.)

2. 감정평가서 요약

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측 방향으로 도보 약 10분 거리에 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물로, 사업승인일은 2022년 5월 27일입니다. 본 물건은 해당 건물 내 2층 제202호입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 하이샤시입니다. 공부상으로는 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 등재되어 있으나, 실제 조사 시 대부분 폐문 부재로 인해 내부 조사는 불가했습니다. 단지형 다세대주택으로 추정됩니다.

2.4. 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 상태

토지는 대체로 사다리형이며, 도시형생활주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 곰달래로31라길 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

2.7. 공부와의 차이

제시된 정보에 따르면 공부와 실제 현황 간의 별다른 차이는 없는 것으로 보입니다.

2.8. 기타 참고사항

물건의 임대 사항은 현재 파악되지 않았습니다. 또한, 내부 조사가 불가능하여 외부 관찰 및 집합건축물대장의 '건축물 현황도'를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 시설

본 물건은 신정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 도보 10분 거리에 지하철 2, 5호선 까치산역이 있습니다. 주변으로 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

3.2. 교통 환경

까치산역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 차량 이용 시에도 주변 도로망을 통해 접근성이 좋습니다.

3.3. 교육 환경

단지 인근에 신정초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀가 있는 가정에 편리한 교육 환경을 제공합니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 유형

본 물건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다.

4.2. 주요 권리 사항

제시된 정보 상으로는 채권자 '고OOOOOOOOO'의 권리가 설정되어 경매가 개시되었습니다. 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 주의사항

임의경매 사건의 경우, 경매 신청 채권자의 권리가 소멸되는 것이 일반적이나, 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 법률 전문가를 통해 상세히 분석해야 합니다. 내부 조사 불가로 인한 현황 파악의 어려움은 잠재적 위험 요소로 작용합니다.

5. 상권분석

5.1. 주거지 특성

화곡동 일대는 대표적인 주거 밀집 지역으로, 본 물건 역시 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루는 지역에 속합니다.

5.2. 근린생활시설

단지 인근에 소규모 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 역세권 접근성

까치산역(2, 5호선)을 중심으로 한 상권은 물론, 지하철 이용 시 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 잠재적 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

가까운 거리에 소규모 상점 및 편의점 등이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 가능합니다.

6.2. 의료시설

지역 내 병원 및 의원급 의료기관 접근성이 양호한 편입니다. (추가 검색 결과 반영)

6.3. 여가 및 문화시설

인근 공원 및 녹지 공간, 문화시설 등에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 조사 불가

폐문 부재로 인한 내부 구조 및 상태 파악 불가: 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 구조 변경 등 중요한 정보를 알 수 없어 입찰 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 건축물 현황도와의 차이

제시된 도면은 건축물 현황도를 기준으로 외부 관찰로 작성되어 실제와 다를 수 있습니다. 이는 계약 및 인도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7.3. 토지 이용 제한

본 물건은 공항 관련 구역, 대공방어협조구역 등 다양한 개발 제한 및 규제 사항이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7.5. 명도 관련

내부 조사가 불가하여 거주 현황 파악이 어려운 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 강점

신축(2022년 사업승인) 건물이라는 점, 더블 역세권(2, 5호선) 접근성이 양호하다는 점, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 우수하다는 점은 긍정적인 요소입니다.

8.2. 고려사항

가장 큰 단점은 내부 조사가 불가능하다는 점과 건축물 현황도와 실제가 다를 수 있다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요인입니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항을 인지하고 있어야 합니다.

8.3. 추천 대상

내부 상태를 확인하지 못하는 위험을 감수하고, 합리적인 가격으로 신축급 다세대주택을 취득하고자 하는 투자자 또는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축급 소형 주택

2022년 사업 승인을 받은 비교적 신축 건물로, 노후된 주택 대비 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다. 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 면적입니다.

9.2. 더블 역세권 잠재력

까치산역(2, 5호선) 인근으로, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9.3. 교육 환경

신정초등학교가 인접하여 학군 수요가 안정적일 수 있습니다.

9.4. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확하며, 향후 재산권 행사가 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계