나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [26] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 5층507호 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [26] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 5층507호 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경103247
• 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 5층507호
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103247 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 5층507호 | 감정가: 181,000,000원 | 최저가: 181,000,000원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103247 (26) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103247 (26)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 5층507호

용도: 상가주택 (본건 507호는 근린생활시설로 이용 중)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 69.78㎡ (약 21.11평)

토지지분: 69.78㎡ (약 21.11평)

건물면적: 39.00㎡ (약 11.79평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO (기록상 채권자)

1.2. 상세 물건 현황

1.2. 1. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '역삼역'이 소재함.

건물 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층, 지상6층 건물 내 제5층 507호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 507호는 근린생활시설로 이용 중임. (건물 전체적으로는 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형), 다세대주택 등으로 복합 이용 중)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지(도시형생활주택 및 근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6~8미터, 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관례 등은 미상임.

2. 입지조건

2.1. 최상의 역세권 입지

지하철 2호선 역삼역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통해 서울 시내 주요 업무지구 및 상업지구로의 이동이 용이합니다.

2.2. 강남 핵심 상권 및 주거지 인접

대상 물건이 위치한 역삼동 일대는 서울의 주요 업무 및 상업 중심지로서, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 모두 유리한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 개요

본건은 채권자 엠OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 권리관계

임의경매 절차에 따라 진행되므로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 법원의 매각허가 결정에 따라 소유권을 취득하게 됩니다. (정확한 권리 분석을 위해서는 매각물건명세서 및 등기부등본 상 권리 내역을 면밀히 검토해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 복합 상업·주거지역

역삼역을 중심으로 형성된 상업지역과 배후 주거지가 결합된 복합 상권의 특징을 보입니다. 이는 안정적인 임대 수익과 더불어 다양한 사업 기회를 제공할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

4.2. 근린생활시설로서의 가치

본건 507호가 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 내에 도시형생활주택, 다세대주택 등이 함께 있어, 해당 상가는 지역 주민 및 상주 인구를 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편리한 교통망

지하철 2호선 역삼역의 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 인근에 운행되어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 풍부한 편의 및 생활 인프라

강남 지역의 특성상, 주변에 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 건물 내에 도시형생활주택이 다수 포함되어 있어 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제한

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 3월 24일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 아파트 용도로 사용 시 허가 절차가 필요합니다. (본건 507호의 현재 용도는 근린생활시설이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 향후 용도 변경 시 고려해야 합니다.)

6.2. 임대 정보 부재

감정평가서에 임대 관례 등 기타 참고사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인 현황, 계약 조건 및 실제 임대료 수준에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 조사 결과

서울특별시 강남구 역삼동 724-45 일대 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 특성상 주변 환경 변화 가능성에 대해서는 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 강남 역세권의 투자 가치

본건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 입지에 자리한 상가주택 건물 내 호실로, 지하철 역세권이라는 강력한 프리미엄을 가지고 있습니다. 이는 안정적인 임대 수익과 함께 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 기회를 제공합니다.

7.2. 복합 용도의 유연성

건물 자체는 근린생활시설과 주거시설이 복합적으로 구성되어 있어, 다양한 업종의 상가로서 활용 가능하며, 지역 내 주거 수요를 고려한 투자 가치도 높습니다.

7.3. 사전 조사 필수

토지이용계획상의 일부 제한 사항과 임대 정보 부재 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자를 결정하기 전 권리 분석, 임차인 현황, 주변 시세 등에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 역세권 입지

역삼역 초역세권이라는 희소성 높은 입지는 높은 유동인구와 접근성을 보장하여 상가로서의 최상의 가치를 제공합니다.

8.2. 강남 지역의 지속적인 자산 가치 상승

강남이라는 명성과 지속적인 도시 개발은 향후에도 꾸준한 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

8.3. 다용도 활용 가능성

근린생활시설로 이용 가능한 본 건은 해당 지역의 활발한 상권과 배후 주거 수요를 바탕으로 다양한 사업 모델을 통해 수익을 창출할 수 있는 유연성을 지닙니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계