나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [13] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 4층401호 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [13] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 4층401호 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경103247
• 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 4층401호
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103247 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 4층401호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 236,000,000원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103247 (13) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103247 (13)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 4층 401호

용도: 상가주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.77㎡ (약 5.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층, 지상6층 건물 내 제2층 제401호

- 외 벽: 석재붙임 마감 등

- 내 벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등

- 창 호: 샷시 창호 등

- 이용 상태: 근린생활시설 또는 도시형생활주택(원룸형), 다세대주택 등으로 이용 중

- 설비 내역: 도시가스 개별 난방, 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 노선버스정류장과 지하철 2호선 '역삼역'이 가까이 있어 교통이 편리합니다. 주변에는 역삼역을 중심으로 다양한 편의시설과 업무시설이 발달해 있어 직주근접성이 우수하며, 도심 접근성이 뛰어납니다.

1.3. 상권분석

역삼동 724-45번지 일대는 역삼역을 중심으로 업무시설과 상업시설이 혼합된 지역입니다. 본 건물의 경우 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형), 다세대주택 등으로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 역삼역 주변 상권은 풍부한 유동인구와 높은 소비력을 바탕으로 활발한 상업 활동이 이루어지고 있으며, 특히 젊은 직장인과 1인 가구를 대상으로 하는 상업 시설이 발달해 있습니다. 2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하며, 주변에 사무실과 상가들이 많아 배후 수요 또한 탄탄한 편입니다.

1.4. 건물 및 설비 내역

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 6층 규모이며, 본 물건은 해당 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이고, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 기본적인 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 현재 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형), 다세대주택 등으로 이용되고 있어 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '엠OOOOOOOOOO'입니다.

토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면, 다음과 같은 사항이 있습니다:

- 도시지역, 제2종일반주거지역

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

- 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-03-24) (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

이 중 '대공방어협조구역'은 대공방어작전을 보장하기 위해 지정된 구역으로, 해당 구역 내 건축물 신축 등에는 국방부장관 또는 관할 부대장과 협의가 필요할 수 있습니다. '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 해당하며, 이에 따라 토지 거래 시 별도의 허가를 받아야 합니다. 이러한 제한사항은 향후 토지 활용 및 거래에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 생활정보

대상 물건이 위치한 역삼동은 강남의 핵심 지역으로, 지하철 2호선 역삼역을 중심으로 풍부한 생활 편의시설을 누릴 수 있습니다. 주변에는 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 강남파이낸스센터, GS타워 등 대규모 업무시설이 인접해 있어 직장인들에게도 매력적인 입지입니다. 단, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 역세권의 특성상 상업적 활용도와 높은 편의성을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 토지이용계획상 제한사항: '대공방어협조구역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 거래 시 군사 관련 기관 및 관련 법규에 따른 협의 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

- 임대 관례 미상: 기타참고사항에 임대 관례가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차 현황 및 임대 조건 등을 별도로 확인해야 합니다. 이는 경매 낙찰 후 명도 및 임대 수익률 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

- 혐오시설: 주변 지역에 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 역삼동이라는 지역 특성상 고밀도 개발이 이루어진 곳으로, 소음이나 교통 혼잡 등 도심 생활의 일반적인 불편함은 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 강남구 역삼동 724-45 소재 본 물건은 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 제2종일반주거지역에 위치하며 상가주택으로서 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 그러나 대공방어협조구역, 토지거래허가구역이라는 점은 향후 개발 및 거래에 제약이 될 수 있으므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 임대 관례가 미상인 점도 확인이 필요한 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

- 뛰어난 역세권 입지 : 지하철 2호선 역삼역 인근으로 출퇴근 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

- 강남 핵심 지역 : 대한민국 부동산의 중심인 강남구에 위치하여 투자가치가 높습니다.

- 다양한 활용 가능성 : 상가주택으로서 근린생활시설, 주택 등 복합적인 용도로 활용하여 수익을 창출할 수 있습니다.

- 향후 개발 잠재력 : 역삼동 지역의 지속적인 개발 가능성과 주변 지역의 높은 수요를 바탕으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 관련 규제 사항은 별도 확인 필요)

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계