나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [12] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층307호 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [12] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층307호 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경103247
• 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층307호
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103247 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층307호 | 감정가: 181,000,000원 | 최저가: 181,000,000원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103247 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103247 (12)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층 307호

용도: 상가주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 5.64㎡ (약 1.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 1.건축물 현황 (감정평가서 요약)

해당 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 6층 규모이며, 본건은 3층 307호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물은 도시가스 개별 난방, 위생 및 급배수, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. (1)~(3), (4),(5)호실은 근린생활시설로, (6)~(27)호실은 도시형생활주택(원룸형)으로, (28)호실은 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하며, 지하철 2호선 역삼역에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 '역삼역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3.토지 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지이며, 현재 주상용 건부지(도시형생활주택 및 근린생활시설)로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6~8미터, 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매 구분

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.3. 2.주의사항

제공된 정보 내 특이사항 및 주의사항에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 실제 현장 조사 및 등기부등본 확인 등을 통해 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 특히, 임대차 관계, 유치권, 법정지상권 성립 가능성 등을 포함한 모든 권리 분석은 전문가와 함께 상세히 진행하시는 것을 권장합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.역삼역 일대 상권의 특징

역삼동은 서울 강남구의 핵심 업무 및 상업 지구로, 테헤란로와 강남대로가 교차하는 요지에 자리 잡고 있습니다. 지하철 2호선 역삼역을 중심으로 IT, 금융, 벤처기업 등 다양한 기업들이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 대로변에는 대형 빌딩과 금융기관, 커피전문점, 편의점 등이 밀집해 있으며, 이면도로에는 직장인들을 위한 다양한 음식점과 상가들로 구성된 먹자골목이 형성되어 있어 활발한 상권을 이루고 있습니다. 평일 낮에는 업무시설 종사자들을 중심으로, 저녁 및 주말에는 이를 찾는 방문객들로 유동인구가 많습니다.

1.4. 2.본 물건의 위치적 이점

본 물건은 역삼역 인근에 위치하여 상업시설로서의 접근성과 가시성이 우수합니다. 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 중인 점을 고려할 때, 다양한 업종으로의 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 접근성

지하철 2호선 역삼역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 강남권 내 주요 업무지구 및 시내로의 이동을 용이하게 합니다.

1.5. 2.주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

1.6. 1.용도지역

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

1.6. 2.지역·지구 등 제한사항

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

- 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-03-24) (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

1.6. 3.건축물 관련 규제

본 물건이 속한 제2종일반주거지역은 건축물의 층수 및 용적률 등에 대한 규제가 적용될 수 있습니다. 과거에는 '2종 7층' 규제가 있었으나, 최근 주택 공급 확대 등을 위해 관련 규제가 완화되는 추세입니다. 다만, 해당 토지 및 건축물에 적용되는 구체적인 건축 규제는 건축물대장 및 관련 법규를 통해 재확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.토지거래허가구역 지정

본 물건 소재지는 2025년 3월 24일부터 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축물의 용도가 아파트 부지로 사용될 경우에 해당하며, 허가 없이 거래 시 법적 제재를 받을 수 있습니다. 다만, 해당 물건의 정확한 거래 시점 및 용도에 따른 허가 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 2.권리관계 불확실성

제공된 정보만으로는 모든 권리관계를 명확히 파악하기 어렵습니다. 임대차 관계, 유치권, 법정지상권 등 잠재적인 권리 관련 이슈가 있을 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 3.상권 변화 및 공실 위험

강남 지역은 상권 경쟁이 치열하며, 경기 변동에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다. 또한, 주변 개발 계획이나 시장 변화에 따라 상권의 특성이 변동될 수 있습니다.

1.7. 4.혐오시설 유무

주변 시설에 대한 검색 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동, 역삼역 초역세권에 위치한 상가주택으로, 뛰어난 교통과 풍부한 배후 수요를 갖춘 우량 입지를 자랑합니다. 제2종일반주거지역에 해당하며, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있으나, 이는 주로 아파트 용도에 대한 제한이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 건물은 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 중이며, 감정가는 1억 8,100만원입니다. 면적은 토지 약 1.71평, 건물 약 3.93평으로 소형이지만, 강남 역세권이라는 입지적 강점이 매우 큽니다. 권리 분석, 임대차 관계, 명도 등 추가적인 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.핵심 입지 (역세권)

강남구 역삼역 초역세권에 위치하여 높은 희소성과 미래가치를 지닙니다.

1.9. 2.안정적인 임대 수익 기대

근린생활시설 및 도시형생활주택 등으로 복합 이용되어, 공실률이 낮은 강남 상권 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.9. 3.소액 투입 가능성

1. 81억원의 감정가를 고려할 때, 비교적 소액으로 강남 역세권 핵심지에 투자할 기회를 제공합니다.

1.9. 4.향후 개발 가능성

역삼동 일대는 지속적인 도시 개발 및 재생 사업이 이루어지고 있어, 장기적인 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계