나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [11] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층306호 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [11] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층306호 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경103247
• 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층306호
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103247 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층306호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 236,000,000원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103247 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103247 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층306호 (전체 건물 중 특정 호실)

용도: 상가주택 (건물 내 근린생활시설 및 도시형생활주택, 다세대주택으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (해당 호실의 토지 지분 및 건물 지분)

1.1. 3. 감정가 및 면적

감정가: 236,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.21 평)

토지지분: 7.29㎡ (약 2.21 평)

건물면적: 16.77㎡ (약 5.07 평)

건물지분: 16.77㎡ (약 5.07 평)

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통 환경

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 2호선 '역삼역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 경매 종류

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 채무자의 담보권 실행을 위한 경매 절차를 의미하며, 일반적으로 선순위 권리가 없는 경우가 많아 명도 부담이나 추가 인수 권리가 적을 수 있습니다.

1.3. 2. 등기부 현황 (추정)

제공된 정보만으로는 상세한 등기부 현황을 알 수 없습니다. 일반적으로 경매 물건은 매각으로 인해 최고가 매수인이 해당 부동산에 대한 소유권을 취득하며, 기존의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다. 다만, 선순위 전세권, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리관계가 존재할 가능성에 대해 철저한 조사가 필요합니다. 실제 권리 분석은 등기부등본, 건축물대장, 현장 조사 등을 통해 진행해야 합니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 지역 특성

강남구 역삼동은 서울의 대표적인 비즈니스 중심지 중 하나로, 풍부한 유동인구와 높은 상업 활동을 자랑합니다. 특히 역삼역 주변은 다양한 업무 시설과 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

1.4. 2. 상업 시설 현황

건물 내에서 (1)~(5)호실은 근린생활시설로, (6)~(27)호실은 도시형생활주택(원룸형)으로, (28)호실은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 다양한 용도의 임차인이 거주하거나 사업체를 운영하고 있음을 시사합니다. 인근에 각종 상업 시설이 발달해 있어 임대 수익 창출 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 건물 정보

건축 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕이며, 지하 2층, 지상 6층 건물 내 일부 호실입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

개별 난방 설비(도시가스), 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측(약 6~8미터), 서측(약 4~5미터)으로 도로에 접해 있습니다.

1.5. 2. 주변 편의 시설

역삼역 초역세권에 위치하여 지하철 이용이 매우 편리하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다. 주변에 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법적 제한

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항이 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-03-24) (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

특히 토지거래허가구역 지정은 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 해당하므로, 향후 매수인의 건축이나 용도 변경 계획 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 투자에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 2. 물건 규모

감정가 대비 토지 및 건물 면적이 매우 협소하여 (토지 7.29㎡, 건물 16.77㎡), 해당 면적만으로는 독립적인 경제적 가치를 창출하기 어렵거나, 해당 호실의 활용 방안이 제한적일 수 있습니다. 이는 투자 가치 산정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 3. 기타 리스크

제공된 정보에는 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있지 않습니다. 그러나 임대 관례 및 기타 사항은 '미상'으로, 실제 현장 조사 시 임대 현황, 공실 여부, 임차인의 권리 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다. 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성도 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼역 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지하철역과의 높은 접근성, 주변의 활발한 상업 및 업무 활동은 긍정적인 요소입니다. 건물 내 다양한 용도의 이용 현황은 임대 수익 잠재력을 시사합니다.

하지만, 토지 및 건물 면적이 매우 협소한 점, 토지거래허가구역 지정(아파트 용도 부지)으로 인한 향후 용도 제한 가능성 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 임대 현황 및 명도 관련 사항은 추가적인 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 2호선 역삼역 초역세권으로 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

2. 강남 상권: 서울의 핵심 상업 및 업무 지구인 강남구 역삼동에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

3. 수익형 부동산 잠재력: 근린생활시설 및 주거시설로 이용 중인 점은 임대 수익 창출의 가능성을 보여줍니다.

혐오시설 관련 조사 결과:

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 또는 역삼역 주변에 특별히 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도심 지역의 상업 및 주거 시설이 분포하고 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계