나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [9] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층304호 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [9] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층304호 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경103247
• 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층304호
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103247 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층304호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 236,000,000원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103247 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103247 (9)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45, 3층 304호

용도: 상가주택

감정가: 236,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

면적 정보:

토지면적: 7.29㎡ (약 2.21평)

토지 지분: 7.29㎡ (약 2.21평)

건물면적: 16.77㎡ (약 5.07평)

건물 지분: 16.77㎡ (약 5.07평)

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 '역삼역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조:

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 내 제3층 제304호이며, 건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

이용 상태:

본 건물은 총 28개 호실로 구성되어 있으며, 이 중 304호는 (구체적인 호수 표시는 없으나, 상가주택 용도로 보아) 근린생활시설 또는 주택으로 이용될 수 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 일부는 근린생활시설, 일부는 도시형생활주택(원룸형), 그리고 일부는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비 내역:

도시가스 개별 난방 설비, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로, 현재 주거용 건물(도시형생활주택 및 근린생활시설)의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태:

남측으로 노폭 약 6~8미터, 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 3월 24일부터 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

없음.

기타 참고사항:

임대 관례 및 기타 사항은 미상입니다.

2. 입지 조건

역세권 중심의 탁월한 입지를 자랑합니다. 지하철 2호선 역삼역이 도보 거리에 위치하며, 이는 강남 지역 주요 업무 지구로의 접근성을 높여줍니다. 주변으로는 다양한 업무시설과 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 유리한 조건입니다. 특히 테헤란로 인근에 위치하여 비즈니스 활동 및 생활 편의시설 이용에 매우 편리합니다.

3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 채무자의 담보권 실행을 위한 경매로, 일반적으로 경매 기입 등기 이전에 설정된 근저당, 전세권 등은 말소되는 것이 원칙입니다. (단, 유치권, 법정지상권 등 특수한 권리가 존재할 수 있으므로, 경매 절차 진행 시 법원의 매각물건명세서 및 기타 공고 사항을 면밀히 확인해야 합니다.) 전입세대 열람 내역상 세대주 1인이 등재되어 있으나, 현장 방문 시 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문만 남겨두었으며, 전입세대 열람 내역에 등재된 임차인의 점유로 추정됩니다. 정확한 점유 관계는 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

역삼역 주변 상권은 대표적인 오피스 상권으로, IT, 금융, 법률 등 다양한 기업들의 본사 및 지사가 밀집해 있습니다. 강남역과 삼성역을 잇는 테헤란로의 중심부에 위치하며, 대로변에는 대형 오피스 빌딩과 프랜차이즈 업종이, 이면 골목에는 직장인 대상의 음식점과 유흥업소가 밀집한 먹자골목이 형성되어 있습니다. 주중에는 높은 유동인구와 소비력을 가진 직장인들이 주요 고객층을 형성하며, 점심과 저녁 시간대에 활기가 넘칩니다. 다만, 대로변 요지 매장의 임대료가 높아 소규모 창업자에게는 진입 장벽이 될 수 있으며, 주 5일 근무 특성상 주말보다는 평일 매출 비중이 높을 것으로 예상됩니다. 임대료 수준은 서울시 평균 대비 높은 편이나, 꾸준히 상승하는 추세를 보입니다.

5. 생활 정보

역삼역 인근 지역은 뛰어난 교통망과 함께 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 강남 파이낸스센터, GS타워 등 대형 업무시설이 있으며, 이와 관련된 식당, 카페, 은행 등 편의 시설이 풍부합니다. 또한, 인근에 병원, 약국 등 의료 시설도 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 교육 시설로는 인근에 학교들이 위치해 있어 교육 환경도 고려해볼 만합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)'으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 용도 변경이나 재건축 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. 또한, 임의경매 물건이므로 권리관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 본 물건은 상가주택 용도로, 근린생활시설 및 주거시설이 혼합되어 있어 임대 관리가 다소 복잡할 수 있습니다. 현재 임대 관례 등은 미상으로, 공실 리스크 또한 존재합니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강남구 역삼동 724-45 소재 본 물건은 지하철 2호선 역삼역 초역세권에 위치한 상가주택으로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인근 지역은 서울의 핵심 업무 지구 중 하나로, 상업 및 업무 활동이 활발하여 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다. 토지이용계획상의 제한사항과 임의경매 물건의 특수성을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 수반된다면 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 강력한 입지: 역삼역 초역세권에 위치하여 출퇴근이 편리하고, 다양한 업무시설 및 상업시설 접근성이 뛰어납니다.

* 높은 임대 수요: 직장인 밀집 지역으로 상가 및 주택(도시형생활주택, 다세대주택)에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 성장 가능성: 강남 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* Mixed-use: 상가와 주택이 결합된 복합 용도로, 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계