나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [6] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층301호 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [6] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층301호 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경103247
• 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층301호
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103247 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 3층301호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 236,000,000원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103247 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103247 (6)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45, 3층 301호

용도: 상가주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.20평)

토지지분: 7.29㎡ (약 2.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.77㎡ (약 5.07평)

건물지분: 16.77㎡ (약 5.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표에 따르면, 대상 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 교통이 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 내 제2층 제301호 (호실 표기상 '제비201호'는 오기로 판단되어 '제301호'로 해석) 외 27개 호실로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

이용 상태는 (1)~(3) 및 (4),(5)호실은 근린생활시설로, (6)~(27)호실은 도시형생활주택(원룸형)으로, (28)호실은 다세대주택으로 이용 중입니다. 대상 물건(301호)의 정확한 이용 용도는 감정평가서상 명시되어 있지 않으나, 전체 건물 구성상 근린생활시설 또는 도시형생활주택으로 추정됩니다.

내부 설비로는 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지(도시형생활주택 및 근린생활시설)로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 남측으로 노폭 약 6~8미터, 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대 관례 및 기타 사항은 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 접근성

대상 물건은 지하철 2호선 역삼역 도보 이용이 가능한 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 강남대로, 테헤란로 등 주요 도로 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장 다수 경유로 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

역삼역 일대는 비즈니스 중심지로 업무시설이 밀집해 있으며, 동시에 풍부한 근린생활시설과 다양한 상업 시설이 발달해 있어 유동 인구가 많습니다. 또한, 주변에 공동주택 단지가 있어 배후 수요가 꾸준하며, 강남의 중심부에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 매우 우수합니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 검색한 결과, 역삼역 인근 724-45번지 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 강남이라는 지역 특성상 소음이나 혼잡도 등은 고려해야 할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 임의 경매는 채권자가 담보권을 실행하는 경매로, 일반적으로 경매 절차가 완료되면 낙찰자는 말소기준권리 이하의 권리들을 모두 인수하지 않고 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 인수해야 할 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등이 있는지 여부는 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있으나, 제공된 정보만으로는 특이사항이 없습니다. 감정평가 요약표 상 '공부와의 차이' 없음으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 역삼역 상권 특성

역삼역 상권은 테헤란로를 중심으로 대규모 오피스 빌딩이 밀집한 업무 지구이며, 이에 따라 직장인 수요가 매우 풍부합니다. 또한, 대로변뿐만 아니라 이면도로까지 상권이 활성화되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

대상 건물이 상가주택으로, 근린생활시설과 주택(도시형생활주택, 다세대주택)이 혼합된 형태입니다. 이는 다양한 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다. 특히 역세권의 소형 면적 상가는 투자 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

역삼역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 매우 편리합니다. 또한, 주변에 공원이나 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 환경

역삼동은 강남구 내에서도 교육열이 높은 지역으로, 다양한 학교와 학원들이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 공실 가능성

소형 면적의 상가나 주택은 경기 변동이나 주변 시세 변화에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다. 특히, 임대 관례 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 존재 여부 및 계약 조건, 퇴거 가능성 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리

제공된 정보만으로는 건물의 정확한 신축 연도를 알 수 없으나, 오래된 건물일 경우 유지보수 비용 증가나 시설 노후화에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

대상 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 특히 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 해당합니다. 향후 용도 변경이나 건축 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강남구 역삼동에 위치한 본 물건은 지하철 2호선 역삼역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 가지고 있습니다. 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 활발한 상권에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 및 상업 목적 모두 적합합니다.

다만, 임대 현황 미상, 잠재적 공실 위험, 건물 관리 상태, 토지거래허가구역 등기라는 점은 투자 전 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 현재 시세 및 주변 임대료 수준을 파악하여 투자 가치를 최종적으로 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 역세권 프리미엄

강남구 역삼역이라는 대한민국 최고 수준의 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 다용도 활용 가능성

근린생활시설과 주택 용도가 혼합된 상가주택으로, 임대 수익 다각화가 가능합니다. 소형 면적은 1인 가구 증가 추세에 맞춰 도시형생활주택으로서 높은 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 강남 상권의 지속적인 가치

강남 지역은 한국의 경제 중심지로서 꾸준한 개발과 수요 증가가 예상되어 부동산 가치 상승 가능성이 높습니다.

8.4. 적은 면적의 소형 투자

7. 29㎡의 토지 지분과 16.77㎡의 건물 면적은 소액으로 강남 지역에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계