나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [5] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 2층202호 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103247 [5] 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 2층202호 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경103247
• 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 2층202호
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103247 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 2층202호 | 감정가: 460,000,000원 | 최저가: 460,000,000원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103247 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103247 (5)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 724-45 2층202호

용도: 상가주택

감정가: 460,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.20평)

토지 지분: 7.29㎡ (약 2.20평)

건물면적: 52.48㎡ (약 15.88평)

건물 지분: 52.48㎡ (약 15.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 약 6~8미터, 서측으로는 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물정보

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 2층, 지상 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

건물 내에는 총 28개 호실이 있으며, 이 중 1층부터 5층까지는 근린생활시설로 이용 중입니다.

6층부터 27층까지는 도시형생활주택(원룸형)으로, 28층은 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

건물에는 도시가스 개별 난방 설비, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지정보

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등의 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

토지이용계획 상 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속하며, 2025년 3월 24일까지 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

감정평가 요약에 명시된 점유관계 조사 결과, 일부 호실은 채무자(소유자)가 점유 중인 것으로 파악되었으며, 2층 201호는 임차인 점유 가능성이 있으나 별도 확인이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 모든 권리관계 및 임대차 관계를 완벽히 파악하기 어렵습니다. 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 관련 서류의 상세 검토 및 현장 조사를 통한 임차인/점유자 확인이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

역삼역 상권은 테헤란로의 중심부에 위치하며, 강남역과 삼성역을 잇는 주요 업무 지구의 핵심 지역입니다.

대로변에는 대기업 본사, 금융기관, 벤처기업 등 업무용 빌딩이 밀집해 있으며, 이면에는 직장인 수요를 기반으로 한 다양한 음식점과 근린생활시설이 발달한 먹자골목이 형성되어 있습니다.

특히, 역삼역 4번 출구 인근의 '진미길'과 7, 8번 출구 방향의 이면 골목이 상권의 핵심으로 꼽힙니다.

주요 수요층은 해당 지역의 직장인들이며, 평일 낮 시간대에 유동인구가 높게 나타납니다.

다만, 오피스 상권의 특성상 주말 매출 변동성이 클 수 있으며, 일부 소규모 점포는 틈새시장을 공략하는 반면, 고급 음식점들은 매출 부진을 겪기도 합니다.

주변에는 'LG강남타워', '스타타워', 'GS타워' 등 대형 오피스 빌딩들이 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 역삼역 인근에는 병원, 은행, 쇼핑 시설, 다양한 외식업체 등 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

본 물건지 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 생활정보

본 물건은 지하철 2호선 역삼역 역세권에 위치하여 강남 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

인근 버스 노선 또한 다양하여 서울 시내 곳곳으로의 접근성이 우수합니다.

상가주택으로서 주변에 근린생활시설이 풍부하여 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 업무지구와 주거지역이 혼재되어 있어 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 토지거래계약 허가구역 지정은 향후 해당 부지의 활용이나 재건축 시 제한 사항이 될 수 있으므로 정확한 내용을 확인해야 합니다.

건물 내 일부 호실의 점유 관계가 명확하지 않으므로, 임차인 현황 및 실제 점유자 확인을 위한 철저한 조사가 필요합니다.

오피스 상권의 특성상 주말 및 공휴일의 유동인구 감소로 인한 상가 매출 변동 가능성이 있습니다.

감정가 4억 6천만원 대비 면적이 작은 편이며, 건물의 연식 및 관리 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 강남구 역삼동, 역삼역 초역세권에 위치한 상가주택으로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변 업무시설 종사자 및 거주자를 대상으로 하는 상가 임대 수익과 원룸형 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 토지거래계약 허가구역 지정, 불명확한 점유 관계 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 면밀한 조사를 통해 투자 가치를 최종 판단해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

강남 역세권 입지로 높은 임대 수익률 및 시세 차익 기대 가능.

업무 시설과 주거 시설이 혼합된 복합 상권으로 안정적인 임대 수요 확보.

다양한 용도(근린생활시설, 도시형생활주택)로 활용 가능한 건물 구조.

역삼역 주변의 높은 집객력으로 상가 운영 시 유리한 조건.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계