나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2116 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 제3층 제305호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 “새서귀초등학교” 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 공공시설, 주택(단독·공동) 및 나지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상10층 건물 내 제3층 제305호(1), 제4층 제406호(2)로서, 외 벽: 알루미늄복합판넬, 커튼월, 제주석 등, 창 호: 샷시창 등임.

이용상태

1,2) 공히 호텔로 이용중임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 천장매립형 냉·난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-16), 공공공지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(2013- 08-30)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(20 24-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2116 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 제3층 제305호 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65)

용도: 숙박시설

감정가: 128,000,000원

토지면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO (농협은행주식회사)

건물구조 및 규모:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상10층 건물 중 제3층 제305호

총 호실 수: 205호

주요 구조: 철근콘크리트구조

외벽: 알루미늄복합판넬, 커튼월, 제주석 등

창호: 샷시창 등

사용승인일: 2015년 8월 24일

총 연면적: 9861.3㎡

대지 면적: 1264㎡

1.1. 등기부요약

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

갑1: 소유권보존 (2015-08-27, 케이비부동산신탁주식회사)

갑2: 소유권이전 (2015-10-07, 박은아, 매매)

을1: 근저당권 (2015-10-07, 농협은행주식회사, 178,800,000원, 말소기준권리)

갑3: 임의경매 (2025-12-31, 농협은행, 150,143,367원, 제주지방법원 2025타경2116)

등기부채권 총액: 178,800,000원

1.2. 건축물현황

건축물대장상 해당 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 (서호동 1522-2)에 위치한 숙박시설(호텔)입니다. 지하 2층, 지상 10층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 총 205개 호실이 있습니다. 해당 물건은 3층에 위치한 305호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 "새서귀초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 공공시설, 주택(단독·공동) 및 나지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

서측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 근린상업지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역 (2025-07-16 지정)

* 공공공지 (저촉)

* 대로3류 (폭 25m~30m) (2013-08-30 접합)

* 가축사육제한구역 (2023.10.20. 고시)

* 건축계획심의 대상구역

* 하수처리구역 (2024-10-16)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 10월 7일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)으로, 채권액은 178,800,000원입니다. 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 '미상'으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

물건지 인근은 서귀포시의 상업 및 주거 지역이 혼재된 곳으로, 숙박시설, 공공시설, 주택 등이 밀집해 있습니다. "새서귀초등학교"가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 양호하며, 대로변에 접해 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 숙박시설 시장 동향

제주 서귀포시는 대표적인 관광지로, 사계절 관광객의 수요가 꾸준히 발생하고 있습니다. 최근 코로나19 이후 관광 회복세와 함께 숙박시설의 가동률 및 매출이 회복될 것으로 기대되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, "새서귀초등학교"가 가까워 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 시설

주요 시설로는 제주월드컵경기장, 서귀포 시외버스터미널이 차량으로 약 5분 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 천지연폭포, 정방폭포 등 주요 관광지와도 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 법적 절차 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 소멸되지 않는 권리

'지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용 및 행사 여부에 따라 향후 건물 이용이나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 상세한 확인이 필수적입니다.

6.3. 공공공지 저촉

공공공지 저촉 사항은 건축물 이용이나 신축/증축 시 행정적인 제약을 야기할 수 있으므로, 관련 법규 및 도시계획 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역 조사 결과, 현재 별도의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "새서귀초등학교" 인근이라는 점은 긍정적이나, 숙박시설 운영 시 소음이나 기타 민원 발생 가능성은 상존하므로 철저한 관리 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시의 관광 중심지에 위치한 숙박시설로, 교통 접근성이 우수하고 주변 관광지와의 연계성이 좋습니다. 건축물은 철근콘크리트 구조의 비교적 신축(2015년 사용승인)이며, 호텔로 이용 중이라는 점에서 안정적인 수익 창출 가능성이 있습니다. 또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 핵심 입지: 제주 서귀포시의 주요 관광 지역과 인접하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적 수익 기대: 호텔로 운영 중인 점을 감안할 때, 공실률 관리 및 운영 전략 수립 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 발전 가능성: 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 128,000,000원입니다. 현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이고 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 상세한 현장 조사와 권리 분석을 통한 심층적인 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.