나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9351 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 3278-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 '서귀포 토평공업단지' 내에 위치하며, 주위는 각종 공장 등 공업시설 및 나지 등으로 형성된 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황 은 양호함.

형태 및 이용상태

남동향 완경사지대에 조성된 세로장방형에 유사한 부정형 토지로서, 공장부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 지적상 노폭 약 15m 내외의 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10- 16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도' 등과 같이 제시외건물 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철골조 판넬지붕 2층 건물로서,(사용승인일: 2001.8.1.) 외벽, 내벽: 샌드위치 패널 노출 바닥: 에폭시 마감 등 창호: 알미늄샷시 창호 등임. 기호 3: 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2021.6.21.) 외벽: 징크패널 마감 내벽: 샌드위치 패널 노출 바닥: 에폭시 마감 등 창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 '기호 2'는 세탁공장(1층), 사무실 및 휴게실(2층), '기호 3'은 세탁공장 및 창고시설임.

설비내역

'기호 2' 건물에 기본 급배수 및 위생설비, 전기설비, '기호 3' 건물에 전기설비 등 갖추어 져 있음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 및 '사진'과 같이 부합물 및 종물로 추정되는 제시외건물 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 일반건축물대장상 '기호 2' 건물은 무단증축으로 인해 '위반건축물'로 등재되어 있음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 포함
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(제2021-130,137,12호) 포함. 단, 소재불명 12점(보일러환경방지시설 외 11점)은 평가 제외
-건축물대장상 목록 2. 세탁공장(1층), 사무실 및 휴게실(2층), 목록 3. 세탁공장 및 창고시설임.
-목록 2. 건물은 건축물대장상 위반건축물 등재 있음.
-제시외 건물 내에 평가 제외한 제시외 기계기구가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경9351 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 3278-2번지 (도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 토평공단로127번길 23)

* 용도: 공장 (건축물대장상 세탁공장, 사무실 및 휴게실, 창고시설 등)

* 감정가: 2,041,025,500원

* 토지면적: 1237.50㎡ (약 374.34평)

* 건물면적: 646.00㎡ (약 195.42평) + 제시외 건물 136.48㎡ (약 41.28평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프엔사일유동화전문 (유동화물건)

* 특이사항: 유동화물건으로, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구가 포함될 수 있으나 일부는 소재불명 또는 평가 제외되었음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동에 위치한 '서귀포 토평공업단지' 내에 자리 잡고 있으며, 주변은 각종 공장 등 공업 시설과 나대지로 형성된 공업 지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지이용 및 형태: 본건 토지는 남동향의 완경사지에 조성된 세로장방형에 유사한 부정형 토지로서, 현재 공장 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건의 서측으로는 지적상 노폭 약 15m 내외의 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준공업지역, 고도지구(20M 이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 2월 22일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(토지 을20, 건물 을14)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 기재된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 최고가 매수인이 인수하지 않는 권리들로, 본 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항도 별도로 명시되지 않았습니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,917,947,283원

* 건물 등기부채권 총액: 1,657,151,183원

* 채권 총액이 감정가를 초과하므로 경매 취하나 변경 가능성은 낮아 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나, '기타참고사항'에서 임대관계는 미상으로 명시되어 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 점유 관계에 대한 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지 특징: 본 물건은 서귀포 토평공업단지 내에 위치하여, 주변이 각종 공장 및 산업 관련 시설들로 형성되어 있습니다.

* 수요 분석: 제주도 내 산업 활동을 지원하는 공장 및 물류 창고로서의 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 산업 시설과의 연계를 통한 시너지 효과도 예상됩니다.

* 지역적 특성: 제주도의 주요 산업은 관광업이지만, 공업단지 내 위치는 지역 경제 활동의 한 축을 담당하며, 관련 업종의 수요는 꾸준히 존재할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근이 매우 용이하며, 대중교통인 노선버스 정류장이 인근에 있어 생활 및 출퇴근에 불편함이 적을 것으로 보입니다.

* 편의시설: 공업단지 내에 위치한 특성상, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 등은 다소 부족할 수 있습니다. 다만, 서귀포시 시내와의 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의는 충족 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본건 건물 목록 2. (세탁공장, 사무실 및 휴게실)은 건축물대장상 무단 증축으로 인해 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있으며, 건축물 이용에 제한이 발생할 수 있습니다. (2022년 6월 2일 위반 건축물 등재, 일부 시정 조치 기록 있음)

* 기계기구 포함 및 상태: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구가 매각 대상에 포함되나, 일부(12점)는 소재 불명으로 평가에서 제외되었으며, 제시외 기계기구의 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 기계기구의 활용 가능성 및 가치를 면밀히 파악해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 회사이므로, 경매 절차의 진행은 일반적인 경우와 유사할 것으로 보이나, 채무 변제에 대한 적극적인 관리로 경매 취하 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상: 임차인으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유자가 누구인지, 거주 또는 사용 현황은 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 토평공업단지 내에 위치한 공장 시설로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다. 넓은 토지 면적과 충분한 규모의 건물, 그리고 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있어 산업 시설로서의 가치가 높다고 판단됩니다. 특히, 제주 지역 내 산업 활동을 위한 부동산으로서 잠재력이 있습니다.

하지만, 일부 건물에 위반건축물 등재 사실이 있고, 포함된 기계기구 중 일부의 불확실성은 주의해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다.

채권 총액이 감정가를 상회하므로 경매 절차는 정상적으로 진행될 가능성이 높으며, 이에 따라 본 물건의 권리 관계는 매각 후 모두 소멸되어 깨끗한 상태로 취득 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 핵심 입지: 서귀포 토평공업단지라는 명확한 입지.

* 확장성 및 활용도 높은 면적: 1237.50㎡ 토지 위에 646㎡의 건물 및 제시외 면적 보유.

* 일괄 매각의 이점: 토지, 건물, 기계기구(상태 확인 후)까지 한 번에 취득 가능.

* 제주 지역 산업 수요 충족: 제주도 내 공장 및 물류 시설 수요에 부응.

* 향후 가치 상승 잠재력: 제주 지역 개발 계획 및 산업 육성 정책에 따라 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,041,025,500원

* 토지면적: 1237.50㎡ (약 374.34평)

* 건물면적: 646.00㎡ (약 195.42평)

* 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 본 물건은 위반건축물, 기계기구의 불확실성 등 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 제주 지역 공장 부동산의 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 권장 입찰가 범위: 18억원 ~ 20억원 수준에서 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 맞춰 결정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.