나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9342 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 95-1 일호2차아파트 제4층 제405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 "동홍초등학교" 남동측 인근에 위치하는 일호 2차아파트 제4층 제405호이고, 부근은 공동주택, 단독주택, 일반음식점, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상5층내 제4층 제405호로서, (사용승인일 : 1998.02.11.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 북동측으로 폭 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,고도지구(25M이하),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합) ,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,지하수자원 특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수 처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명세서상의 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 제주지방법원 2025타경9342 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 95-1, 일호2차아파트 제4층 제405호

도로명 주소: 제주특별자치도 서귀포시 동홍중앙로90번길 4-11 (동홍동)

건물 연식: 1998년 2월 11일 사용승인 (현재 약 28년 경과)

용도: 아파트

면적

* 전용면적: 114.10㎡ (약 34.48평)

* 공급면적: 해당 정보 명시되지 않음. (집합건물로서 전체 건물 면적 및 세대수는 있으나, 개별 공급 면적 정보는 제공되지 않음)

* 토지면적: 0.00㎡ (집합건물로서 토지 자체에 대한 별도 지분이 없음)

감정가: 302,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부채권 총액 및 을2 근저당권 정보 기반)

총 채권액: 1,515,717,825원

2. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동에 소재하며, "동홍초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 공동주택, 단독주택, 일반음식점, 소규모 점포 등이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로 상태는 본건 서측 및 남측으로 폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로에, 북동측으로 폭 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 지하수자원 특별관리구역, 하수 처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 6월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을2)입니다.

등기부등본 상 모든 권리(갑1 소유권이전, 을2 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 가압류, 갑4 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리가 없는 깨끗한 등기 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

명확히 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임이 미상이어서 인수 부담이 없다고 판단되었더라도, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 동홍동 지역은 서귀포시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지와 단독주택이 밀집해 있습니다.

인근에는 동홍초등학교를 비롯하여 일반음식점, 소규모 상점 등이 분포하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 "동홍초등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에는 다양한 상점과 음식점들이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건은 철근콘크리트조 스라브지붕 구조의 지하 1층, 지상 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설로는 동홍초등학교 외에도 마트, 병원, 은행 등이 인근 지역에 분포하고 있습니다.

주변에 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1998년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 28년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정평가 시 현장 확인 미흡: 감정평가서 상 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은, 실제 물건의 상태가 감정가에 충분히 반영되지 않았을 가능성 또는 예상치 못한 하자가 존재할 가능성을 시사하므로 입찰 시 현장 방문 및 추가 확인이 필수적입니다.

* 토지이용 제한사항: 고도지구(25M 이하), 가축사육제한구역, 지하수자원 특별관리구역 등의 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 불확실성: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 관련 분쟁이나 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합의견

본 건은 제주 서귀포시의 주거 지역 내 아파트로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 건물의 노후화, 감정평가 시 현장 확인 미흡, 임대차 관계의 불확실성 등의 리스크 요인을 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 관련 분쟁이 적습니다.

* 제주도 내 주거 지역의 안정적인 수요를 바탕으로 합니다.

* 동홍초등학교 인근으로 교육 환경이 비교적 양호합니다.

9. 예상입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 감정가 302,000,000원을 기준으로 잠재적 리스크 요인(건물 노후화, 현장 확인 미흡 등)을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시장 상황 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.