나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51806 [1] 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재“함평공원”남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상가 및 주택 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임.

건물의 구조

라멘조 슬라브지붕 4층건 내, 제1층 제101호, 제2층 제201호, 제3층 제301호, 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재치장 + 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 + 타일 + 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) : 근린생활시설, 일련번호 4-라) : 통신용시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 목포지원 2025타경51806 (1)

* 소재지: 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 1동 1층101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,213,000,000원

* 토지면적: 96.79㎡ (약 29.28평)

* 건물면적: 181.08㎡ (약 54.78평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재 “함평공원” 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 상가 및 주택 등이 소재하는 노선 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 대중교통 수단 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 건물 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을1, 근저당권, 광주은행, 2002-12-23 설정. 상기 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 주식회사백년가 (2016-06-23)

* 근저당권: 서광주농업협동조합 (2024-07-19, 1,200,000,000원, 말소)

* 임의경매: 서광주농업협동조합 (2025-12-31, 1,043,998,289원, 말소) - 본 경매개시결정 채권자

* 압류: 나주세무서장 (2026-01-13, 말소)

* 압류: 함평군 (2026-01-29, 말소)

* 가압류: 월야농업협동조합 (2026-01-29, 185,943,882원, 말소)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 광주은행함평지점

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-08-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 상세 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변의 상권은 다음과 같이 분석됩니다.

* 지역 특성: 본건 주변은 상가 및 주택이 혼재된 노선 상가지대입니다.

* 주요 업종: 근린생활시설 용도로, 다양한 소규모 상업 활동이 가능한 지역입니다. (건축물대장 상 제2종근린생활시설)

* 건물 구조 및 연혁:

* 구조: 철근콘크리트구조, 라멘조

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 건물

* 사용승인일: 1992년 1월 31일

* 접근성: 차량 접근이 용이하며, 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 잠재적 상권: 함평공원 인근이라는 점은 지역 주민들의 이용 가능성을 시사하나, 대규모 상권 형성보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

해당 물건지의 생활 편의 정보입니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: "함평공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자에 앞서 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 건물 노후화: 1992년에 건축된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 상권 특성: 함평 지역의 전반적인 상권 활성화 정도 및 향후 발전 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 대도시권 대비 상권의 성장 잠재력이 제한적일 수 있습니다.

* 임차인 특이사항: 보증금 5억원에 차임 0원인 임차인은 일반적이지 않은 계약 조건일 수 있습니다. 대항력은 없으나, 해당 계약의 상세 내용 확인은 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 경우, 타 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 관계가 본 물건에 간접적인 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 본건은 권리분석상 매각 후 소멸됨)

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 함평군 함평읍에 위치한 근린상가 건물 1층 호실입니다.

권리관계가 매우 깨끗하게 정리되는 물건으로, 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

주변은 상가와 주택이 혼재된 지역으로, 함평공원과 인접해 있어 지역 주민들을 대상으로 하는 상업 시설로서의 가치를 지닙니다.

교통 및 도로 접근성은 보통 수준이며, 건물은 1992년 준공되어 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

전반적으로 지역 상권 기반의 안정적인 운영이 예상되나, 대규모 상권의 성장보다는 현상 유지 또는 소폭 상승 가능성을 가진 물건으로 판단됩니다.

감정가 대비 시세 및 향후 임대수익률 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득 가능합니다.

* 입지조건: 지역 상가지대에 위치하며, 함평공원 인근으로 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 용도: 제2종근린생활시설로 다양한 업종 유치가 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 1,213,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 시장 조사: 함평군 지역의 유사 상가 거래 사례 및 현재 시세 조사가 필수적입니다.

* 수익률 분석: 향후 예상되는 임대 수익 및 공실률 등을 고려하여 기대 수익률을 산정합니다.

* 건물 상태: 노후화로 인한 수리 비용 및 관리 비용을 고려합니다.

* 경쟁 상황: 해당 경매 물건에 대한 경쟁 입찰자들의 예상 참여 의사를 가늠합니다.

* 인수 보증금: 본건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 임차인 관련 추가 부담은 없습니다.

따라서, 상기 요소들을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 감정가 대비 적정 낙찰률을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 리포트에서는 구체적인 입찰가 산정은 생략하며, 투자자 본인의 시장 분석 및 전략에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.