나이스옥션 법원경매 순천 2025타경754 [1] 전라남도 순천시 별량면 대곡리 676-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 별량면 대곡리 소재 ‘이미마을회관’남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 동측 인근 도로변에 마을버스승강장이 소재하나, 시외곽지역 에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통이하임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3,4,5) 공히 부정형의 토지로서 완경사지대에 위치하며, 일련번호(1)은 단독주택부지, 일련번호(3)은 주거나지, 일련번호(4)는 현황 도로, 일련번호(5)는 창고부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,3,5)의 남측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,4,5) 공히 용도지역은 자연녹지지역이고, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(1) 지상에 식재되어 있는 수목은 현장조사시 개략적으로 파악된 주수를 기 준으로 수목가격을 산정 후 토지가격에 포함평가하되, ‘토지.건물평가명세표’상의 비고 란에 토지가격 및 수목가격을 구분하여 표기하였고, 일련번호(3,5) 지상의 수목은 거래관행 등을 감안하여 토지가격에 포함평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 2013년 05월 29일에 사용승인되었으며, 현상 및 관리상태는 무난함. 외벽: 콘크리트위 페인팅마감 및 벽돌쌓기 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등 일련번호(6): 본건은 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 2013년 05월 29일에 사용승인되었으며, 현상 및 관리상태는 무난함. 벽체: 사이딩판넬붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

일련번호(2)는 단독주택, 일련번호(6)은 창고 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2)에 급.배수설비 및 일반적인 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 지상에 별첨 '지적및건물개황도'와 같은 부합물(기호(ㄱ))이 소재함.

공부와의 차이

귀 제시목록상의 일련번호(7) 건물은 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 순천지원 2025타경754 (1)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 대곡리 676-1

용도: 단독주택

감정가: 437,342,500원

토지면적: 2537.00㎡ (약 767.5평)

토지지분: 2537㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 170.35㎡ (약 51.5평)

건물지분: 170.35㎡

건물 제시외면적: 2.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목 포함

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 별량면 대곡리 소재 ‘이미마을회관’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 동측 인근 도로변에 마을버스 승강장이 소재합니다. 그러나 시 외곽 지역에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통 이하로 판단됩니다.

* 토지 이용상태 및 형태

토지는 일련번호 (1,3,4,5) 모두 부정형의 토지로서 완경사 지대에 위치합니다.

일련번호 (1)은 단독주택 부지, 일련번호 (3)은 주거나지, 일련번호 (4)는 현황 도로, 일련번호 (5)는 창고 부지로 이용 중입니다.

일련번호 (1,3,5) 토지는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호 (1,3,4,5) 토지 모두 용도지역은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 (녹지지역(전축종 제한지역))에 해당합니다.

* 건물 현황

건물 (일련번호 2): 철근콘크리트조, 단층 건물로 2013년 05월 29일 사용승인되었습니다. 해당 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감 및 벽돌 쌓기 등으로, 내벽은 벽지 마감, 타일 붙임 등으로 되어 있습니다.

건물 (일련번호 6): 일반철골구조, 판넬지붕 단층 건물로 2013년 05월 29일 사용승인되었습니다. 해당 건물은 창고로 이용 중이며, 벽체는 사이딩 판넬 붙임 등으로 되어 있습니다.

건물 제시외 면적은 2.70㎡입니다.

일련번호 (1) 지상에 식재된 수목은 토지가격에 포함 평가되었습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2013년 06월 21일 접수된 순천두레신용협동조합의 근저당권 (을5, 채권금액 187,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

토지 및 건물 등기부등본 상 채권 총액은 799,537,043원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-02

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

- 임차인 '이 '는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약 (주요 내용)

토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

순천두레신용협동조합의 임의경매개시결정 (2025타경754)이 본 건의 경매 사건과 일치하며, 이는 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 799,537,043원 입니다.

1.3. 상권분석

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본 물건은 순천시 외곽의 농업 지역 및 자연림이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택들이 산재해 있으나, 상업 시설이나 업무 시설은 거의 없어 일반적인 상권 분석은 어렵습니다.

지역 경제 활동은 주로 농업을 기반으로 할 것으로 예상되며, 편의 시설 등은 순천 시내로의 차량 이동이 필요합니다.

대중교통 이용이 불편한 점은 상권 활성화에 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설

본건 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 수 있으나, 정확한 정보는 제공되지 않았습니다. 농촌 지역의 특성상 학교와의 거리가 있을 수 있습니다.

* 편의시설

가까운 곳에 이미마을회관이 위치하고 있습니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

* 교통

차량 접근성은 양호한 편입니다. 동측 인근 도로변에 마을버스 승강장이 있으나, 배차 간격 및 노선은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

본 항목 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않아 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 불가합니다.

* 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주로 농경지, 임야, 단독주택 등으로 이루어져 있어, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농업 활동과 관련된 시설이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대중교통 접근성 부족

시 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이 불편하므로, 차량 보유가 필수적일 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 수목 포함

현장 조사 시 개략적으로 파악된 수목이 토지 가격에 포함 평가되었으나, 실제 수목의 종류, 수량, 상태 등에 따라 관리 비용 또는 이식 비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물

2. 70㎡의 제시외 건물은 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 현황 및 이용 가치를 사전에 확인해야 합니다.

* 임차인 존재

임차인 '이 '는 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 전라남도 순천시 별량면의 자연녹지지역 내에 위치한 단독주택 및 창고 건물과 넓은 토지로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 4억 3천 7백만원 수준입니다.

등기부상 권리 관계는 복잡했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없습니다.

본 물건의 주요 특징으로는 넓은 토지 면적(약 767.5평)과 더불어 주택 및 창고 건물이 일괄 매각 대상이라는 점입니다. 또한, 수목 및 제시외 건물도 포함되어 있어 활용 가치를 높일 수 있습니다.

다만, 해당 지역은 시 외곽에 위치하며 대중교통 이용이 다소 불편하고, 토지 이용 계획상 제한이 있습니다.

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 넓은 토지 활용성

약 767.5평에 달하는 넓은 토지는 향후 전원생활, 주말농장, 소규모 시설 운영 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각 및 포함 사항

주택, 창고 건물뿐만 아니라 제시외 건물 및 수목까지 일괄 매각되어 추가적인 비용 부담 없이 취득 및 활용이 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음

모든 권리가 말소 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성

자연녹지지역이지만, 향후 주변 개발이나 지역 활성화에 따라 토지 가치 상승의 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 437,342,500원입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 부동산의 실거래가, 최근 거래 동향, 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

본 물건이 위치한 순천시 별량면은 도심 외곽 지역으로, 대중교통 접근성이 상대적으로 낮고 자연녹지지역이라는 점은 시세 형성 시 고려될 수 있습니다. 반면, 넓은 토지 면적은 긍정적인 가치 요소입니다.

제공된 정보만으로는 현재 시세 기준의 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 통상적으로 경매 물건의 첫 입찰 시 감정가의 70~90% 수준을 고려하나, 본 건의 지역적 특성과 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 자료는 참고용으로 활용하시고, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 정확한 시세 조사를 바탕으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.