나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52477 [1] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 106동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 '디오션호텔' 남서측 인근에 위치하는 여수금호어울림오션테라스 제106동 제1층 제104호外 1개호 구분건물로서, 주위환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 104호 및 101호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등, 창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'공동주택(연립주택)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있으며, 단지 내 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, '공동주택(연립주택)건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남동측 및 북동측으로 도로에 접해 있으며, 남동측 및 북동측을 통해 각각 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 순천지원 2025타경52477 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 106동 1층104호

용도: 연립주택

감정가: 420,000,000원

토지면적: 115.40㎡ (약 34.91평)

토지지분: 115.4008㎡

건물면적: 55.92㎡ (약 16.92평)

건물지분: 55.9195㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

1.2. 감정평가 요약

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 '디오션호텔' 남서측 인근에 위치하는 여수금호어울림오션테라스 제106동 제1층 제104호 외 1개호 구분건물입니다. 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 4층 중 1층에 해당하며, 외벽은 치장벽돌 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 마감되었습니다. 이용 상태는 '공동주택(연립주택)'이며, 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비 및 단지 내 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 완경사지대에 위치한 부정형 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 단지는 남동측 및 북동측으로 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 '디오션호텔' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용상태 및 형상

본건 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 단지는 남동측 및 북동측으로 도로에 접해 있으며, 남동측 및 북동측 도로를 통해 각각 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부요약에 따르면,

- 2023년 6월 22일: 케이비부동산신탁주식회사 소유권보존신탁 (말소 예정)

- 2025년 12월 30일: 오지선 강제경매 개시 결정 (채권액 419,999,859원) (본건 경매 개시)

- 2026년 2월 20일: 금호건설 가압류 결정 (채권액 15,679,321,859원)

총 등기부채권액은 15,679,321,859원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로서 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 임대차 관계는 미상으로 확인되었으므로, 점유 관계 및 추가적인 임대차 내역에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립/다세대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 연립주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 해금빌라A동 (1994년 건축, 105.21㎡, 1층): 2026년 4월 10일, 130,000,000원 (약 409만원/평)

- 금호렉스빌 (2002년 건축, 147.7㎡, 2층): 2026년 5월 5일, 200,000,000원 (약 447만원/평)

- 금호렉스빌 (2002년 건축, 147.7㎡, 4층): 2025년 2월 12일, 160,000,000원 (약 358만원/평)

본건의 감정가는 420,000,000원이나, 비교 대상 물건들은 이보다 훨씬 큰 면적임에도 불구하고 1.3억원에서 2.0억원 수준의 거래가 이루어졌습니다. 본건은 건물 면적(약 16.92평)이 상대적으로 작으나, 토지 지분 면적(약 34.91평)은 비교 대상 물건 중 하나와 유사한 수준입니다. '여수금호어울림오션테라스'라는 명칭과 입지, 그리고 비교적 최근 건축 연도를 고려할 때, 본건의 감정가가 일부 반영되었을 가능성이 있으나, 최근 거래 시세와의 괴리가 상당합니다.

4.2. 주변 시설

본건은 '디오션호텔' 인근에 위치하며, 주변에 해변, 공원, 관광 시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 연립주택으로, 4층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다. 내부 마감은 벽지, 타일, 샤시 등으로 되어 있으며, '공동주택(연립주택)'으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 전기 설비가 갖추어져 있으며, 단지 내 승강기 및 소화전 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

- 별도등기: 등기부상 별도등기 사항이 존재하며, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

- 미납관리비: 2026년 1월 기준 미납관리비 530,000원이 확인되어, 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

- 대규모 채권: 채권자 오지선 외에 금호건설의 156억원대 가압류가 존재하여, 해당 물건의 법률적, 재정적 복잡성이 높을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 '여수금호어울림오션테라스'라는 명칭에서 알 수 있듯, 바다 조망이 가능한 입지에 위치한 연립주택입니다. 최근 거래된 인근 연립주택보다 건물 면적이 작지만, 토지 지분 면적과 단지 내에서의 입지적 장점을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 감정가 4.2억원 대비 최근 시세가 1.3억원~2.0억원 수준으로 상당한 차이를 보이고 있으며, 156억원대의 대규모 가압류 및 별도등기 존재 등 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 미납관리비 발생 부분도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- '여수금호어울림오션테라스'라는 브랜드와 입지적 장점을 통한 향후 시세 상승 기대.

- 상대적으로 작은 건물 면적이지만, 넓은 토지 지분 보유.

- 인수 보증금 부담이 없는 점.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원이지만, 주변 시세와의 상당한 괴리, 복잡한 권리 관계, 그리고 별도등기 및 미납관리비 등 잠재적 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. '여수금호어울림오션테라스' 단지의 가치와 입지적 프리미엄을 감안하되, 작은 건물 면적과 높은 채권 총액을 감안하여 보수적인 시각으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.