나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52518 [1] 전라남도 순천시 서면 선평리 63 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 서면 선평리 소재 "순천소방서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지 및 노변상가 등이 소재하는 성숙중인 상가지대 및 근교 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 통과하는 간선도로에 버스정류장이 소재 하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호3 : 부정형의 토지로서, 주거기타(창고부지 및 전)로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 남동측으로 광대로의 아스콘 포장도로에 접하고 있음. 기호3 : 남서측으로 세로의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3 공통 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 기호1, 3 토지상에 식재된 조경수 등은 토지에 포함평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 제1, 2종근린생활시설로서, 외벽 : 스톤코트, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임 마감 등, 창호 : 강화유리 및 새시창임. 기호4 : 경량철골조 강판지붕 단층 사무소 및 창고로서, 내외벽 : 판넬마감, 강판마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2 : 1층은 소매점으로, 2층은 사무소(현 공실)로 이용중임. 기호4 : 사무소 및 창고로 이용중임.

설비내역

기호2 : 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호4 건물의 귀 제시목록상 지붕은 "강판지붕"이나, 현황 스레트지붕, 강판지붕 및 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 순천지원 2025타경52518 (1)

소재지: 전라남도 순천시 서면 선평리 63

용도: 근린시설

감정가: 3,308,323,200원

토지면적: 1474.00㎡ (약 445.9평)

건물면적: 625.52㎡ (약 189.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천원예농업협동조합

특이사항: 공동담보, 수목 포함 매각

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 서면 선평리 소재 "순천소방서" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 아파트단지 및 노변상가 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대와 근교 농촌지대가 혼합되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 기호1의 경우 남동측으로 광대로에, 기호3의 경우 남서측으로 세로의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)), 중점경관관리구역에 해당합니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 28일 접수된 순천원예농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 3,216,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 채권 총액은 3,216,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 강 : 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입/확정/배당 2026-01-09. 대항력 없음.

* 주 : 보증금 60,000,000원, 차임 2,750,000원, 전입 2024-07-05. 대항력 없음.

* 주 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-08-01. 대항력 없음.

상기 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물 기호2, 4의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

2.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 성숙 중인 상가지대와 근교 농촌지대가 혼합된 복합적인 특성을 보입니다.

주변에 노변상가가 소재하고 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있으나, 지역 특성상 대규모 상업 지역과는 차이가 있습니다.

건물 용도는 제1, 2종 근린생활시설로서, 소매점, 사무소, 창고 등으로 활용 가능합니다.

2.4. 생활정보

본건 인근에는 순천소방서가 있으며, 단독주택, 아파트 단지, 그리고 노변상가들이 위치하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

건축물대장과 현황 간 차이: 기호4 건물의 지붕 재질에 공부와 현황 간 일부 차이가 있습니다. (공부상 강판지붕, 현황 스레트/강판/판넬 지붕)

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 중점경관관리구역)이 존재합니다.

건물별 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 정확한 임대 수입 현황 파악에 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 담보물건의 추가적인 정보는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 순천시 서면 지역의 근린생활시설로, 상가지대와 농촌지대가 혼합된 입지에 소재합니다.

토지 및 건물 면적이 상당하며, 일괄 매각 대상입니다.

권리상 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 토지이용계획상의 제한사항과 건물 간 일부 현황 차이, 임대관계 미상 등의 사항을 고려해야 합니다.

수목이 포함 매각 대상이라는 점을 유의해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

성숙 중인 상가지대라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

다양한 용도로 활용 가능한 근린생활시설입니다.

수목 포함 매각으로 인한 가치 또는 처리 방안을 고려할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 3,308,323,200원입니다.

예상 입찰가는 해당 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현황, 시장 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

명확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 분석 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여 입찰가 산정 시 해당 부분을 제외하고 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.