나이스옥션 법원경매 목포 2025타경572 [1] 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산37 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 (1)은 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 '전남체육고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역임. (2)는 목포시 달동 달리마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 농경지, 임야 등으로 형성된 해안 농경지대임.

교통상황

본건 (1)은 일로읍 시가지 인근에 위치하여 교통사정은 보통임. 본건 (2)는 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

본건 (1)은 부정형 완경사지 자연림, (2)는 부정형 완경사지 전 및 일부 휴경지임.

인접 도로상태

본건 (1)은 맹지, (2)는 폭 약 2~3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 (1) : 자연녹지지역,도시계획구역,가축사육제한구역(200m제한구역 _소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,개발촉진지구(2013-10-31)31) <지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> 본건 (2) : 자연녹지지역,가축사육제한구역(100미터 일부제한(2011.6.24)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 (2)는 공부상 지목은 전이나 현황은 전 및 일부 휴경지(대나무 식생)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경572 (1)

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산37

용도: 임야

토지면적: 893.00㎡ (약 269.9평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 24,111,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 '전남체육고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역으로 이루어져 있습니다.

교통 상황은 일로읍 시가지 인근에 위치하여 보통 수준으로 평가됩니다.

본건의 가장 큰 특징은 인접 도로 상태가 불량하며, 도로와 접하지 않는 맹지라는 점입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 26일 중소벤처기업진흥공단의 가압류 (갑5) 입니다.

등기부채권 총액은 771,319,689원으로 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

소유자는 김 이며, 상속으로 인한 소유권 이전이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경은 농촌 지역으로, 농경지와 임야가 주를 이루고 있어 상업적 기능보다는 농림업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 판단됩니다. 상권으로서의 가치는 낮다고 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 도시 지역의 다양한 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

인근에 전남체육고등학교가 있어 교육 시설과의 연관성을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 본건은 도로와 직접 접하지 않는 맹지입니다. 이는 건축을 포함한 토지의 활용에 있어 가장 큰 제약으로 작용하며, 도로 확보를 위한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 개발촉진지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

접근성: 맹지라는 특성상 차량 및 보행자 접근이 매우 제한적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍에 위치한 임야로, 농촌 지역 특성과 맹지라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 감정가는 24,111,000원이지만, 맹지 및 토지이용규제 사항으로 인해 활용 가능성이 매우 제한적일 것으로 보입니다. 권리관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리 기준으로 보아 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

맹지 해소 및 토지이용계획 변경 시 나대지로서의 잠재적 가치를 고려할 수 있으나, 실현 가능성은 낮고 많은 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

감정가 이하의 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 향후 활용 방안이 모색될 경우 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지로서 건축 등 활용에 제약이 많으며, 도로 확보에 상당한 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 또한, 토지이용계획에 따른 개발 제한 사항을 고려해야 합니다. 따라서, 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 맹지 해소 가능성 및 비용 산출, 토지이용계획에 따른 개발 가능성 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정 시 본건의 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.