나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6286 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 312동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 "모전중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 대단지 아파트 및 교육시설, 관련 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층건물내 제20층 제2004호로서 외벽:몰탈위페인팅 등 내벽:벽지마감 등 창호:샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 ,승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 중로 등에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류접합, 중로2류접합, 특수도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임 2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6286 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 312동 20층2004호

용도: 아파트

감정가: 270,000,000원

토지면적: 49.49㎡ (약 15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.58㎡ (약 23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제20층 제2004호

준공일자: 2014년 05월 30일

총세대수: 약 1,500세대 (본 건물 동수: 21개동)

주차대수: 총 1,888대 (단지 내)

2. 입지조건

입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 "모전중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 교육시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집된 주거지대입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측 및 동측으로 중로가 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지 이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(2023.05.30. 접수, 209,770,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류, 갑구의 임의경매개시결정 등기 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 264,670,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 730,000원

* 전입일자: 2024년 03월 06일

* 확정일자: 2023년 10월 23일

* 대항력: 없음

정 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

상권분석

본건이 위치한 정관읍 모전리 지역은 대규모 아파트 단지가 형성된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 모전중학교와 같은 교육시설 및 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

주거지대 특성상 혐오시설은 현재까지 파악된 정보로는 특별히 없습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 모전중학교 인근 위치

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설 갖춤. 인근 근린생활시설 이용 편리.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 다수 소재.

* 주거환경: 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경 형성.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 사용 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(270,000,000원) 대비 최근 유사 면적의 실거래가(약 239,000,000원)가 낮은 편이므로, 입찰가 산정 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 대단지 아파트로, 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리상 인수할 부담이 없고, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

다만, 감정평가액 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가 후 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 대단지 아파트로서 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 시세를 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 거래가는 23,900,000만원 수준입니다.

권리 인수 부담이 없고, 시장 상황을 고려할 때 감정가의 85~90% 수준 또는 실거래가보다 약간 높은 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 형성할 수 있습니다.

따라서, 230,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.