나이스옥션 법원경매 부산 2025타경5437 [1] 부산광역시 동래구 안락동 472-57 안락에스케이아파트 109동 13층1309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '충렬초등학교' 남동측 인근에 위치하는 안락에스 케이아파트 109동 13층 1309호로서 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 동해선'부산원동역'이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 25층 건물내 13층 1309호로서 외벽: 몰탈위 페인팅마감 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 35m 및 북서측, 북동측으로 폭 7m 내외의 포장도로와 접하며 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경5437 (1)

채권자: 부OOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 472-57 안락에스케이아파트 109동 13층1309호

용도: 아파트

건축물 명칭: 안락 SK아파트 (안락1차SK아파트, 안락SKVIEW)

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 28.34㎡ (약 8.59평)

토지지분: 28.337㎡ (약 8.59평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 규모

감정가: 411,000,000원

건물 규모: 철근콘크리트 슬래브지붕 25층 건물 내 13층

사용승인일: 1999년 5월 19일

총 세대수: 1,898세대

총 주차대수: 2,651대 (세대당 약 1.39대)

1.5. 건물 상세 (주요 내용)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시창

설비: 위생설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관기, 가스난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '충렬초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 동해선 '부산원동역'이 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

2.4. 인접 도로상태

남측으로 폭 35m, 북서측 및 북동측으로 폭 7m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8, 2014-04-16 접수, 부산은행 근저당권 (54,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 등기부 요약

접수일자 2003-10-14, 권리종류 소유권이전 (김만준)

접수일자 2009-06-26, 권리종류 소유권이전 (정옥희)

접수일자 2011-03-17, 권리종류 소유권이전 (한슬기 외 2명, 상속)

접수일자 2014-04-04, 권리종류 4번한아름지분전부이전 (한주호, 증여)

접수일자 2014-04-16, 권리종류 근저당권 (부산은행, 54,000,000원, 말소기준권리)

접수일자 2015-02-12, 권리종류 근저당권 (부산은행, 106,400,000원, 말소)

접수일자 2015-02-12, 권리종류 근저당권 (부산은행, 120,000,000원, 말소)

접수일자 2020-12-24, 권리종류 근저당권 (부산은행, 133,000,000원, 말소)

접수일자 2022-04-13, 권리종류 근저당권 (부산은행, 220,000,000원, 말소)

접수일자 2025-07-18, 권리종류 가압류 (신용보증기금, 170,000,000원, 말소)

접수일자 2025-07-29, 권리종류 가압류 (부산신용보증재단, 84,931,793원, 말소)

접수일자 2025-08-27, 권리종류 가압류 (신한카드주식회사, 13,584,767원, 말소)

접수일자 2025-09-02, 권리종류 가압류 (서울보증보험주식회사, 69,465,067원, 말소)

접수일자 2025-12-30, 권리종류 임의경매 (부산은행, 495,429,238원, 말소)

총 등기부채권액: 971,381,627원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인 중 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 부산 동래구 안락동 일대는 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 기타

단지 주변에 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 판단됩니다. 충렬초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오시설

현 시점에서 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 직접적으로 확인하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사 및 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 충렬초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 중학교 및 고등학교 등도 주변에 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

동해선 부산원동역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 앞 도로망을 통해 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거 환경

안락1차SK아파트는 1999년에 준공된 대단지 아파트로, 총 1,898세대로 구성되어 있습니다. 넓은 주차 공간(세대당 1.39대)과 잘 정비된 단지 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 총 채권 총액이 약 9억 7천만원에 달하는 반면, 감정가는 4억 1천만원 수준으로, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하여 채무 불이행 및 경매 절차가 진행된 것으로 보입니다.

6.2. 미확인 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 미확인 가능성

인수 보증금은 없으나, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 명도 진행 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동에 위치한 안락1차SK아파트 109동 13층 1309호로, 감정가는 4억 1,100만원입니다. 최근 시세 정보에 따르면 유사 면적의 거래가는 3억 1천만원에서 3억 4천만원 사이로 확인되었으나, 본건은 84.96㎡로 면적이 더 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다. 아파트 자체는 대단지로서 입지 및 교통이 양호하며, 생활 편의 시설 이용이 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 총 등기부 채권액이 9억 7천만원에 달하여 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나 구체적인 내용이 없는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

부산 동래구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 동해선 부산원동역과 주요 도로 접근성이 우수합니다.

8.2. 대단지 인프라

1,898세대의 대단지로 관리비 효율성 및 단지 내 커뮤니티 시설 이용 등 안정적인 주거 인프라를 확보하고 있습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

최근 거래된 유사 면적의 아파트가 3억원 초중반대에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 4억 1,100만원 및 실제 시장 가치 대비 잠재적 저평가 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월에 거래된 59.813㎡ 면적의 아파트 시세가 3억 500만원에서 3억 4천만원 수준임을 감안할 때, 본건 84.96㎡의 경우 환산 시세는 약 4억 3천만원에서 4억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 하지만, 감정가 4억 1,100만원 대비 상당한 규모의 총 채권액(약 9억 7천만원)이 존재하고, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 불확실성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 3억 5천만원 ~ 3억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 4억 1천만원의 감정가와 현재 파악되는 시세 범위를 고려하여, 안정적인 입찰을 위해서는 약 3억 8천만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.