나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102351 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 564-8 사상역포르투나더테라스 17층1702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부시외버스터미널" 남측 인근에 위치하는 사상역포르투나더테라스 17층 1702호로서, 부근은 숙박시설, 오피스텔 및 각종 근린생활 시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 도시철도2호선 및 부산김해경전철 "사상역" 등이 소재하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물내 17층 1702호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 "공동주택[아파트(도시형생활주택-원룸형)]"임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스 및 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높 이 180m)<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험 지구(2024-03-13)<자연재해대책법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려 워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경 매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요 망됨.

물건 비고

- 공동주택[아파트(도시형생활주택-원룸형)]으로 이용중임.
- 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 4. 2.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102351 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 564-8, 사상역포르투나더테라스 17층 1702호

구분: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 102,000,000원

토지 면적: 2.41㎡ (약 0.73 평)

건물 면적: 18.59㎡ (약 5.62 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부시외버스터미널" 남측 인근에 위치한 사상역포르투나더테라스 17층 1702호입니다.

주위 환경은 숙박시설, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 "사상역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 17층에 해당하며, 외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

북측으로 광대로, 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황을 살펴보면, 소유권이전, 신탁말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있습니다.

말소기준권리인 갑5 (서민금융진흥원 가압류) 등기 접수일자(2025-02-11)보다 늦은 을1 (한국토지주택공사 주택임차권)은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 163,451,493원입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 (임차인 이 ))

- 보증금: 93,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2023-03-09

- 확정일자: 2023-02-14

- 배당신고일자: 2025-03-17

- 대항력: 없음

- 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출되었습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 대중교통 결절점 역할을 하는 지역으로, 시외버스터미널, 지하철, 경전철이 교차하며 유동인구가 많습니다.

인근에 상업 시설, 오피스텔, 주거 시설이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능하며, 도시형생활주택으로서 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성 또한 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 관련 공부 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었습니다. 낙찰 후 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 경매 진행 시 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 교통 허브인 사상역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 자랑하며, 도시형생활주택으로서 소형 임대 수익 창출이 가능한 투자 가치가 있는 물건입니다.

최근 매매된 유사 면적의 물건(에코빌, 17.25㎡)이 1억 원에 거래된 점, 그리고 감정가 1억 2백만 원을 고려할 때, 시세 대비 적정 수준의 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 SGI 관련 특이사항은 반드시 현장 재확인 및 추가 조사를 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최중심 교통 요지: 사상역 역세권으로 대중교통 이용 편리성 극대화.

* 신축급 소형 주택: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 풍부한 임대 수요: 사상구 상업 및 업무 지구 내 위치하여 직장인 임대 수요 높음.

* 명확한 권리관계: 대부분의 권리가 소멸될 예정으로 낙찰 후 명도 진행 용이성 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 102,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례(에코빌, 17.25㎡)가 100,000,000원에 거래되었습니다.

건물 연식 및 입지 조건을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 102,000,000원으로 제안합니다.

보다 적극적인 투자를 원할 경우, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 105,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.