나이스옥션 법원경매 통영 2025타경707 [1] 경상남도 통영시 정량동 1127 삼익비치맨션 2동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 정량동에 소재하는 '충무초등학교'의 남동측으로 인접하여 위치하 며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1202호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경707 (1)

소재지: 경상남도 통영시 정량동 1127 삼익비치맨션 2동 12층1202호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1202호

토지 면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (전용면적)

총 면적 (연면적): 9564.78㎡ (2동 기준, 약 2893.36평)

감정가: 92,000,000원 (9천2백만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 경상남도 통영시 정량동에 위치하며, '충무초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설, 교육시설 등이 혼합된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본 건 남동측으로 왕복 2차로 도로에 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 등 다양한 도시계획시설 및 보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017년 5월 11일 접수된 국민은행 근저당권 (96,000,000원)입니다.

* 이후 권리: 2021년 9월 27일 접수된 롯데캐피탈 가압류 (9,397,665원), 2025년 12월 31일 접수된 국민은행 임의경매 개시결정 (75,741,991원) 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 105,397,665원 (96,000,000원 + 9,397,665원)

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 기재는 없습니다. 응찰 시 재확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 권리 관계: 임대차 관계는 현재 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 내부 확인이 어려워 임대차 관계는 응찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다. (임대차 관계 미상)

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지 인근에 초등학교(충무초등학교)가 위치하고 있으며, 다양한 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보: 삼익비치맨션은 1987년 8월 7일 사용승인된 아파트로, 총 2개동 225세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층, 최저 3층으로 이루어져 있으며, 총 200대의 주차 공간(지상 1대, 지하 6대)을 확보하고 있습니다.

편의시설: 관리사무소, 노인정 등의 복리시설이 있습니다.

교통 편의: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

주변 교육 시설: 충무초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 이는 내부 상태, 점유 관계, 임대차 현황 등을 정확히 파악하는 데 제약을 줄 수 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 재확인해야 합니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 미상인 점은 명도 저항이나 예상치 못한 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이지만, 점유자가 있는 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 교육환경보호구역 등 다양한 도시계획 및 보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 통영시 정량동 지역을 지도 검색 등을 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 정량동에 위치한 삼익비치맨션 아파트 12층입니다. 1987년에 준공된 연식은 있으나, 아파트로 기본적인 주거 기능을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 임대차 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다. 주거 용도로는 충무초등학교 인접 등 입지적 장점이 있으며, 토지 이용 계획상의 일부 제한은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계할 수 있습니다.

주거 편의성: 초등학교가 인접해 있고, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

실거주 적합성: 아파트로 용도에 맞게 실거주하기에 적합한 물건입니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 지분이 일괄 매각되어 소유권 이전 절차가 간편합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 84.96㎡ 면적에 12층입니다. 최근 84.96㎡ 면적의 거래 사례 중 6층은 75,000,000원에, 13층은 95,000,000원에 거래되었습니다.

* 12층이라는 층수와 면적을 고려할 때, 13층 거래 가격인 95,000,000원이 주요 참고 시세가 될 수 있습니다.

* 다만, 감정가(92,000,000원) 및 내부 확인 불가, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 고려하지 않고 입찰가를 산정합니다.

* 종합적으로, 80,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 정확한 판단은 현장 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.