나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1100 [1] 경상남도 산청군 신안면 신안리 109-21 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 신안리 소재 '명동마을회관' 남동측 인근에 기호(1), 남서측 인근에 기호(2)가 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 전으로 이용중임. 기호(2) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 대부분 주거나지 상태이고, 일부 타인점유 상태 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 2~3 미터 내외의 포장도로가 소재함. 기호(2) : 남측으로 노폭 3~4 미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>. 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1) 지상에 제시외수목 기호(ㄱ)이 소재함. 2) 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-제시외수목(감정서상 ‘ㄱ’)매각 포함.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경1100 (1)

* 소재지: 경상남도 산청군 신안면 신안리 109-21

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 62,629,400원

* 토지면적: 1051.80㎡ (약 318.15평)

* 건물면적: 0㎡ (없음)

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

* 채권자: 문

* 특이사항: 공유물분할 경매, 농지취득자격증명 필수 제출, 제시외수목(감정서상 ‘ㄱ’) 매각 포함.

* 주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 산청군 신안면 신안리 소재 '명동마을회관' 남동측 인근 (기호 1), 남서측 인근 (기호 2).

* 주위환경: 마을 내 주택, 마을 주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태:

* 기호(1) 토지: 서측으로 노폭 2~3미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 기호(2) 토지: 남측으로 노폭 3~4미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1): 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며 현재 전으로 이용 중입니다.

* 기호(2): 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 대부분 나지 상태이고 일부는 타인 점유 상태 등으로 확인됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 갑1: 1980-03-28, 소유권 이전 (문석도, 매매)

* 갑2: 2021-07-02, 소유권 이전 (문병하 외 5명, 상속)

* 갑3: 2021-09-29, 소유권 이전 (문병하, 일부 지분 증여)

* 갑4: 2025-12-26, 임의경매 (문병하, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원 (제공 정보 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 특수 물건 정보: 공유물분할 경매로 진행되며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 생활권역으로 이루어져 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되나, 주요 도로와의 연계성 등 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변은 농경지와 산림이 어우러진 조용한 환경으로, 전원생활이나 농업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설, 의료 시설, 교육 시설 등 도시 지역에서 누릴 수 있는 생활 편의 시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 이에 대한 개별적인 확인이 필요합니다.

* 지역 내 교통망은 보통 수준으로, 자가용 이용 시에는 주변 도로망을 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 위험이 있습니다.

* 기호(1) 토지는 농림지역, 농업진흥구역 등 관련 법규에 따른 각종 농업 관련 규제와 제한 사항이 다수 존재하므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 기호(2) 토지는 현재 일부 타인 점유 상태이며, 이용 현황 또한 나지 상태로 파악되어, 명도 완료까지 추가적인 시간과 제반 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 제시외수목(감정서상 ‘ㄱ’)은 매각에 포함되나, 제시외건물(기호(2) 지상 'ㄴ')에 대한 명확한 매각 포함 여부 언급이 없어 별도 확인이 필요합니다. (현재 정보상 건물은 매각에서 제외될 수 있습니다.)

* 토지 등기부 상 소유권 이전 이력이 비교적 최근에 상속 및 증여 형태로 빈번하게 발생하였으며, 이는 공유물분할 경매의 배경과 관련이 있을 수 있습니다.

* 본 물건 소재지 주변에 대한 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 조사 결과, 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사를 통한 개별적인 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 산청군 신안면 신안리에 소재한 전(농지)으로, 공유물분할을 목적으로 하는 경매 물건입니다.

* 취득 시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 하며, 관련 농업 관련 법규(농림지역, 농업진흥구역 등)에 따른 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 기호(2) 토지의 일부 타인 점유 상태로 인한 명도 가능성 및 예상 소요 기간을 사전에 충분히 파악하는 것이 중요합니다.

* 주변 환경은 농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 분위기이나, 지역적 특성을 고려한 투자 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물분할 경매라는 특성상, 경매 절차 완료 후 분할 또는 특정 지분에 대한 명확한 소유권 확보가 가능한 기회를 제공합니다.

* 농지로서의 활용 가치와 함께, 장기적으로 해당 지역의 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 둔 투자가 가능할 수 있습니다.

* 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 충분한 투자 메리트가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확하고 신뢰성 있는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 입찰가 결정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 농지의 최근 실거래가, 공시지가, 개별 공시지가 등의 시세 정보 수집.

* 농지법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 법규에 따른 토지 이용 가능성 및 제한 사항에 따른 가치 평가.

* 명도 대상이 있는 경우, 예상 명도 비용 및 소요 기간에 대한 면밀한 추산.

* 주변 부동산 시장 동향 및 향후 해당 지역의 개발 잠재력 분석.

* 위와 같은 상세 조사를 바탕으로, 물건의 가치를 객관적으로 평가하고 예상되는 모든 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.