나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22403 [1] 경상남도 거제시 아주동 1692-5 스타타워2차 4층401호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층건 중 4층 401호 외 3개호로서 외벽: 복합판넬붙임. 내벽: 몰탈위페인트, 타일, 벽지 등 마감. 창호: 샷시 창호.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설(현재 공실로 탐문조사됨) 일련번호 2~4 : 일단의 헬스장으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 되어 있으며, 소화전, 소화기, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지면은 인근지와 등고평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-11-20), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅱ의 4. 그 밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경22403 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 아주동 1692-5 스타타워2차 4층401호

1.3. 용도

업무시설

1.4. 감정가

541,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 30.37㎡ (약 9.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 184.36㎡ (약 55.77평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

1.7. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

북동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역(2014-11-20), 지구단위계획구역(건축행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)입니다.

본 건이 위치한 거제시 아주동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 추가적인 지구단위계획구역으로 추가 제한사항 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부채권총액

* 말소기준권리: 2017년 1월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 2,250,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 임차인의 현황은 별도 확인이 필수적입니다.

3.4. 주요 등기부 내역

* 소유권보존: 스타디앤아이주식회사 (2016-08-05)

* 신탁등기 말소: 스타디앤아이주식회사 (2016-09-28)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2017-01-25, 300,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 여명동 (2020-06-19, 650,000,000원, 말소)

* 근저당권: 유한회사한강대부컨설팅 (2021-08-11, 1,300,000,000원, 말소)

* 압류: 거제시 (2023-04-17, 말소)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2026-01-02, 1,131,152,818원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 외관

본 건물은 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 17층 건물이며, 본건은 4층 401호입니다.

외벽은 복합판넬 붙임, 내벽은 몰탈위 페인트, 타일, 벽지 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건축물 정보에 따르면 스타타워2차는 2016년 사용승인된 건물입니다.

4.2. 이용 상태 및 현황

본 건은 총 4개 호수(일련번호 1~4)로 구성되어 있습니다.

일련번호 1 (401호)은 근린생활시설로 현재 공실 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다.

일련번호 2~4는 일단의 헬스장으로 이용 중입니다.

4.3. 주변 상권

주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

아주초등학교 인근에 위치하여 지역 주민들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

아주초등학교가 북서측 근거리에 위치합니다.

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변에 장승포농협하나로마트 아주점, 노브랜드 거제아주점 등 편의시설이 있습니다.

5.2. 기타 주변 시설

제반 위생설비, 소화전, 소화기, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

해당 건물은 총 127대의 주차가 가능하며, 세대당 1대의 비율입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보물건이 다른 경매 사건에 포함되어 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

6.3. 지구단위계획 추가 제한 가능성

본 건 토지는 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 건축행위 등 추가적인 제한사항이 있을 수 있으므로, 반드시 거제시 도시계획과에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

경상남도 거제시 아주동에 위치한 업무시설로, 17층 건물 중 4층에 해당합니다.

건물은 근린생활시설(공실)과 헬스장으로 이용 중이며, 주위 환경은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

교통 및 도로 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계 미확인 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

지구단위계획구역으로 추가적인 건축 규제 사항 확인이 필요합니다.

거제시에서는 폐기물 처리 시설을 친환경 테마파크로 조성하는 등 환경에 대한 노력을 기울이고 있으나, 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 부각되지는 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 거제시라는 지역적 특성을 고려한 향후 가치 상승 가능성.

* 헬스장 운영 중인 부분과 공실인 상가 부분이 있어, 업종 전환 또는 신규 임대/운영을 통한 수익 창출 기대.

* 아주초등학교 인근이라는 입지조건으로 안정적인 수요층 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정에는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 수익성 분석 등이 복합적으로 고려되어야 합니다.

본 보고서에는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하도록 되어 있으나, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 심층적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 계산 등을 통해 개별적인 입찰 전략을 수립하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.