나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23284 [1] 부산광역시 금정구 장전동 604-48 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 도시철도1호선 '온천장역' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 온천장역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 8층 803호로서, 외 벽 : 화강석 붙임 및 몰탈 위 수성페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 참 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 보여짐.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보 및 옥내소화설비, 공동현관기설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별식난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터, 남동측으로 약 3미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 차영화)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23284 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 장전동 604-48 8층803호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 254,000,000원

* 토지면적: 11.15㎡ (약 3.37평)

* 토지지분: 11.1462㎡ (약 3.37평)

* 건물면적: 66.25㎡ (약 20.04평) - 전용면적

* 건물지분: 66.25㎡ (약 20.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 현황용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 도시철도1호선 '온천장역' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 온천장역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 8층 803호로서, 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 수성페인팅 마감 등, 내벽은 벽지마감 등, 창호는 샷시창 구조임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 약 6미터, 남동측으로 약 3미터 폭의 도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9 근저당권 (조수부, 2022-06-24, 156,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (단, 아래 '고려사항' 참조)

* 주요 권리 요약:

* 갑2, 갑4: 소유권이전1번/3번신탁등기말소

* 갑5: 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (윤철수, 2020-06-08) - 본 물건은 해당 가등기를 인수합니다. 정확한 인수 조건 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 을10: 주택임차권 (차영화, 2024-06-05, 230,000,000원) - 대항력 없음. HUG의 확약서 제출로 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의함.

* 을9: 근저당권 (조수부, 2022-06-24, 156,000,000원) - 말소기준권리

* 갑10: 가압류 (중소기업은행, 2023-09-26, 10,213,923원)

* 갑11: 가압류 (부산신용보증재단, 2023-10-19, 25,500,000원)

* 갑12: 압류 (수영세무서장, 2025-06-04)

* 갑13: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-30, 230,000,000원)

* 총 채권액: 421,713,923원

* 임차인 현황:

* 차 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-25, 확정 2022-05-02. 대항력 없음.

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

1.3. 상권분석

* 부근 환경: 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대임.

* 상권 특성: 도시철도 1호선 온천장역 인근으로, 역세권 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 가짐. 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능하여 대중교통 이용 편리. 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 주변 주택지대 및 근린생활시설 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설 목록은 확인할 수 없음.)

* 주거환경: 지역 내에서 주거환경 보통 수준으로 평가됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 주거용 오피스텔: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 취득세 중과, 건강보험료 산정, 주차 문제 등에서 불이익이 발생할 수 있음.

* 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (인수): 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 향후 소유권 행사에 따른 분쟁 발생 가능성이 있음. 이로 인한 추가 비용 발생 또는 소유권 행사 제한 등의 위험이 존재하므로 면밀한 추가 조사가 필요함.

* HUG 확약서의 효력: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, HUG의 보증 조건 변경 및 관련 법규 검토가 필요하며, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 주의가 요구됨.

* 공동담보 물건: 특이사항에 공동담보가 명시되어 있어, 본 물건 외 다른 담보물의 가치 및 채무 상환 현황에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 금정구 장전동 온천장역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 교통 편의성과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, '공유자전원지분전부이전청구권가등기'가 인수되는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 차영화 씨와 관련하여 HUG의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 HUG와의 관련성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이점도 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 온천장역 역세권 입지로 실거주 및 임대 투자 매력 보유.

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기로 인해 낙찰자의 임대보증금 인수 부담이 없음.

* 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건 물건 정보:

* 건물면적(전용면적): 66.25㎡ (약 20.04평)

* 감정가: 254,000,000원

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 건과 동일한 전용면적(66.25㎡)의 물건이 2026년 6월 5일 175,000,000원에 거래되었습니다 (9층).

* 이는 감정가(254,000,000원) 대비 약 31% 낮은 금액으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 현 시세 기준으로 볼 때, 본 건의 실제 시장 가치는 175,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 '공유자전원지분전부이전청구권가등기'가 인수되는 큰 리스크를 안고 있어, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 감정가 대비 높은 시세 차이를 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 최근 실거래가(175,000,000원)를 기준으로, 인수되는 가등기의 리스크와 향후 명도 가능성, 경매에서의 입찰 심리 등을 종합적으로 고려하여 80~90% 수준의 낙찰가율을 적용해 볼 수 있습니다.

* 175,000,000원 * 0.85 = 약 148,750,000원

* 175,000,000원 * 0.90 = 약 157,500,000원

* 또한, 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여, 1차 경매 시 감정가의 70~75% 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

* 254,000,000원 * 0.70 = 약 177,800,000원

* 254,000,000원 * 0.75 = 약 190,500,000원

* '공유자전원지분전부이전청구권가등기' 인수 위험을 고려하면, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 추천 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, '공유자전원지분전부이전청구권가등기'의 실제 영향, 현장 조사 결과, 당일 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.