나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22395 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Fidelity · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 지세포중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 14층 1404호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장석재 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 토지는 가장형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 4면이 도로와 접하고 있으며, 동측으로 노폭 20미터 내외의 도로와 접하고, 북측, 서측, 남측으로 각각 노폭 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계 획 등 추가제한사항 도시계획과 문의), 지구단위계획구역, 소로1류 (폭 10m~12m)(2015-10-22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로 1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300 m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 본건은 등기사항전부증명서상 2023년 12월 12일자로 주택임차권이 등기되어 있는바 업무 진행시 참고하시기 바람. (임대차보증금 금116,000,000원) 2)기 타 : 본건은 현장 조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인이 불가하여 부득이 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 감정평가 하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하며, 지세포중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 토지는 동측으로 노폭 20미터 내외의 도로, 북측, 서측, 남측으로는 각각 노폭 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제사항

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 공동주택용지 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류 및 중로1류에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(문화재로부터 300m 이내)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2021년 11월 19일 접수된 송도동새마을금고의 근저당권(채권최고액 157,300,000원)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 안병규: 2021년 12월 10일 전입 및 확정, 보증금 116,000,000원, 차임 없음. 2023년 12월 12일 배당신고 하였으며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 김진숙: 2024년 9월 13일 전입, 보증금 0원, 차임 없음. 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부상 주택임차권(안병규)이 존재하나, 대항력 없는 임차인으로 확인되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인이 배당받지 못한 금액이 있을 경우 채무자가 변제해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 규모 및 현황

본건은 거제코아루파크드림아파트로, 총 8개동 767세대로 구성되어 있으며, 2018년 11월에 사용승인을 받았습니다. 최고 27층, 최저 2층 규모이며, 본건은 102동 14층 1404호입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 있습니다. 총 주차 대수는 867대로 세대당 약 1.13대의 주차가 가능합니다.

4.2. 주변 상권 및 편의시설

본건은 아파트 단지로, 주변에 농경지와 주택이 혼재되어 있으나, 공동주택 단지가 형성되어 있습니다. 지세포중학교가 남측 인근에 위치하고 있으며, 주거 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남측 인근에 지세포중학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 편의성

차량으로의 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

단지 내에 커뮤니티 시설이 마련되어 있으며, 주변에 기본적인 생활 편의시설들이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

본건에 등기된 임차인(안병규, 김진숙)은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 공부 및 외부 관찰을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태가 감정가와 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 법적/행정적 제한사항

본건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(문화재보호구역으로부터 300m 이내)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 위치한 거제코아루파크드림 아파트 102동 14층 1404호입니다. 2018년에 준공된 신축급 아파트로, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

7.2. 총평

교통 여건이 양호하고 인근에 학교가 있어 주거 환경이 비교적 우수합니다. 내부 확인이 불가한 점과 토지 이용계획상의 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 비교적 신축(2018년 준공) 아파트로 상품성이 양호합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 토지/건물 일괄매각으로 소유권 확보에 용이합니다.

8.2. 고려사항

* 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있습니다.

* 내부 상태 확인이 불가하여 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 지역 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 84.99㎡(약 25.71평) 기준, 2026년 6월 실거래가는 1억 5,800만원(7층)에서 1억 6,700만원(21층) 수준으로 확인되었습니다. 본건은 14층으로, 최근 실거래가 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 200만원(202,000,000원)으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 보수적인 접근을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 최근 실거래가 수준을 감안하여 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 202,000,000원 기준, 80%는 약 161,600,000원, 90%는 약 181,800,000원입니다.

* 최근 실거래가 최고가(167,000,000원)와 최저가(158,000,000원)를 고려할 때, 14층의 가치를 감안하면 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.