나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1439 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 666-1 천상벽산아파트 102동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "천상초등학교" 동측 인근에 위치한 천상벽산아파트로서 주위는 아파트와 일반주택 및 공원과 학교 등으로 형성된 지역으로 주거환경 보통시되는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로무며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬랩브지붕 25층 건 중 18층 1803호로서 외벽 : 몰탈위 페인팀마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 새시유리 이중창으로 상태 보통인 건물입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 개별난방에 의한 온수,급탕설비되어 있으며 공용으로 승강기설비,화재경보기 및 옥내소화전설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 소로의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)( 접합) [이하공란] 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,개발제한구역(2025-12-26)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,교육환경보호구역( 천상초등학교보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,공익용산지<산지관리법>,보전산지<산지관리법> [ 이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1439 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 울주군 범서읍 천상리 666-1 천상벽산아파트 102동 18층1803호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

149,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

* 건물면적 (전용): 59.92㎡ (약 18.13평)

* 건물면적 (분양): 약 84.99㎡ (약 25.71평)

1.6. 매각대상 및 경매 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.7. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 범OOO (범서농업협동조합)

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 특수물건정보: 대항력있는 임차인

3. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 소재한 천상벽산아파트로, 천상초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 일반주택, 공원, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 대중교통인 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 인접 도로상태: 북측으로 소로(폭 10m~12m)의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 지역 제한 사항

* 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 250m 미만 축종)

* 개발제한구역

* 교육환경보호구역 (천상초등학교 보호구역)

* 공익용산지, 보전산지

4. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을14 근저당권 (범서농업협동조합, 2018-05-25 접수, 채권최고액 129,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다. 나머지 등기부상의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최금자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2000-11-03

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의사항: 임차인 최 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약 내용에 따라 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 129,600,000원입니다.

5. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 편의시설

아파트와 일반주택, 공원, 학교 등이 밀집된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

4.2. 학군 정보

단지 북측 인근에 천상초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

6. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 25층 건물 중 18층 1803호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감, 창호: 새시유리 이중창으로 전반적인 상태는 보통입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방에 의한 온수/급탕 설비가 되어 있으며, 공용으로 승강기, 화재경보기, 옥내소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 천상벽산

* 사용승인일: 1999년 5월 17일 (준공 후 약 27년 경과)

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 350세대

* 주차대수: 총 147대 (지상 4대, 지하 8대, 기타)

* 최고층: 25층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 3대, 지하 3대

7. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 최 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 계약 내용을 면밀히 확인하지 않으면 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한 관련 리스크

개발제한구역, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1999년 준공으로 약 27년차를 맞아 리모델링 또는 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 혐오시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치한 천상벽산아파트 102동 18층 1803호 경매 물건입니다. 본 물건은 천상초등학교 인근에 자리 잡아 교육 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 주거 편의성이 높습니다. 아파트 자체는 1999년 준공되어 연식이 있으나 철근콘크리트 구조로 전반적인 상태는 양호합니다.

권리 관계상 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 인수 부담은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 이에 대한 철저한 사전 확인은 필수적입니다.

감정가는 1억 4,900만원으로 책정되었으며, 최근 동일 면적(59.92㎡)의 실거래가가 1억 4,300만원에 형성된 점을 고려할 때 시세 대비 적정 수준으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 천상초등학교 인접으로 학군 수요 확보 가능.

* 실거주 목적의 높은 만족도 기대: 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 임차인 명도 리스크 관리: 보증금 0원 임차인으로 명도 비용 절감 가능성.

* 시세 대비 적정 감정가: 최근 실거래가와 유사한 감정가로 투자 진입 용이.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 149,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 2026년 7월): 143,000,000원

* 인수 보증금: 0원

최근 동일 면적의 실거래가(1억 4,300만원)와 감정가(1억 4,900만원)를 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다. 보수적인 관점에서 1억 3,800만원 ~ 1억 4,500만원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

제안 입찰가: 1억 4,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.