나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31501 [1] 경상남도 사천시 대방동 354 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2026.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 대방동 소재 "대방마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리유사형 평지로 주거용건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 4m 내외, 동측으로 노폭 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2017-08-31)(준주거지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 소로2류(폭 8m~10m) (2017-05-25)(소로2-218호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(대방진굴항)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1997.8.18.) 외벽 : 벽돌쌓기 및 일부 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 목재 및 벽지, 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. 기호(2-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1997.8.18.) 외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 일부 타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 주택임. 기호(2-1) : 화장실 및 창고임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태, 위치 등을 고려할 때, 당해 토지 의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함
-지상소재 정원수는 토지 가격에 포함 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31501 (1)

소재지: 경상남도 사천시 대방동 354 (새주소: 굴항길 8)

용도: 단독주택

감정가: 125,679,760원

토지 면적: 251.70㎡ (약 76.15평)

토지 지분: 287.66793㎡ (약 86.91평)

건물 면적: 94.02㎡ (약 28.44평)

건물 지분: 107.46㎡ (약 32.50평)

건물 제시외 면적: 2.40㎡ (약 0.73평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

등기부상 채권 총액: 0원 (말소기준권리 채권액 147,450,400원은 별도)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 사천시 대방동 소재 "대방마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주택, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리 유사형 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남측으로 노폭 4m 내외, 동측으로 노폭 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 문화재보호구역(대방진굴항) 등 다양한 도시계획 및 건축 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 (2025년 12월 17일 강제경매개시결정)

채권액 (말소기준): 147,450,400원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 지상권 등 특별한 권리 언급 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 10월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 2016년부터 거주하고 있어 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 시 점유 관계에 대한 추가 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 토지: 소유권 보존, 지분 이전, 협의분할에 의한 상속 (조성례), 화해권고결정, 서울보증보험 강제경매 순으로 진행되었습니다.

* 건물: 소유권 보존, 협의분할에 의한 상속 (조성례), 화해권고결정, 서울보증보험 강제경매 순으로 진행되었습니다.

특이사항:

* 지분 매각 건으로, 토지 및 건물에 대한 일부 지분만 매각 대상입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 허용됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택, 상가, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

"대방마을회관" 인근으로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주거 지역으로서의 성격이 강하며, 인근 농경지는 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 상가 혼재로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대형마트, 병원 등은 추가적인 이동이 필요할 수 있습니다.

교육 및 의료 시설: 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다.

1.5. 건축물대장 정보

총괄표제부 정보:

* 소재지: 경상남도 사천시 대방동 354번지 (새주소: 굴항길 8)

* 주요 용도: 단독주택

* 건축 면적: 136.99㎡ (약 41.44평)

* 연면적: 136.99㎡ (약 41.44평)

표제부 정보:

* 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 (기타: 목조)

* 주택 용도 면적: 42.97㎡ (약 12.99평)

* 기타 용도 (화장실, 창고 등) 면적: 7.38㎡ (부합물 및 종물)

* 사용승인일: 1997년 8월 18일 (제시된 감정평가서 요약 기준)

* 총 층수: 1층

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 낙찰 후에도 전체 소유권을 갖는 것이 아니므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. (정확한 지분 비율 확인 필수)

공유자 우선매수: 경매 시 다른 공유자가 우선적으로 매수 신고를 할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이라도 점유자가 존재하므로, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. (명확한 명도 협의 필요)

토지 이용 제한: 고도지구, 가축사육제한구역, 문화재보호구역 등 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한 사항이 존재하여 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

제시외 건물: 매각에 포함되나, 감정평가상으로는 그 영향이 미미하다고 판단되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 대방동 소재 단독주택의 지분 경매 건으로, 감정가는 125,679,760원입니다.

교통 및 입지 조건은 보통 수준이며, 준주거지역에 속하나 다수의 개발 제한 사항이 있습니다.

지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수 가능성 등 여러 특수 물건 요소를 포함하고 있어, 낙찰 후 소유권 확보 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 해당 지분의 가치와 다른 공유자와의 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 지분 매각 건이므로, 전체 물건 가치 대비 낮은 금액으로 투자 진입이 가능할 수 있습니다. (단, 지분 비율 및 향후 활용 방안 고려 필수)

잠재적 개발 가치: 농경지가 혼재된 지역으로, 향후 도시 계획 변경 등에 따른 잠재적 개발 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

지역 거주 수요: 단독주택 밀집 지역으로서 꾸준한 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 주변 시세 정보를 파악할 수 있는 동일 단지 또는 유사 건물의 매매/임대 정보가 제공되지 않아, 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 다수의 토지 이용 제한 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어, 이러한 요소들을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 정확한 시세 조사를 통해 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 건물 상태, 법적 제한 사항 등을 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.