나이스옥션 법원경매 통영 2025타경687 [1] 경상남도 고성군 영현면 침점리 338-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 영현면 침점리 소재 '영현면사무소' 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며, 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 부합물 및 종물 격인 제시외건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 지상에 식재되어있는 정원수는 감정목적 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였습니다. - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 경량철골조 판넬지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 싸이당판넬마감, 창 호 : 하이샷시창호입니다.

이용상태

농가용단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경687 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 고성군 영현면 침점리 338-4번지에 위치하고 있으며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 124,353,580원이며, 토지 면적은 241.00㎡ (약 72.9평)이고 건물 면적은 96.59㎡ (약 29.2평)입니다.

본 건은 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 새고성농업협동조합입니다.

감정평가서 상 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 2동이 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 고성군 영현면 침점리 소재 '영현면사무소' 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지는 사다리 평지의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

본 건 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며, 북서측으로도 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 불편함은 없습니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요: -'로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 정확한 권리 여부 및 영향을 파악하기는 어렵습니다. 통상적인 경매 절차상 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

말소기준권리: 2008년 7월 31일자 새고성농업협동조합 근저당권입니다.

주요 등기부 현황은 다음과 같습니다.

* 토지 등기부요약

* 소유권 (갑구): 정순선 (1996.06.04) → 박성태 (2022.06.02)

* 근저당 (을구): 새고성농업협동조합 (2008.07.31, 52,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (갑구): 새고성농업협동조합 (2025.12.29, 58,614,693원)

* 건물 등기부요약

* 소유권보존 (갑구): 정순선 (2008.07.31) → 소유권이전: 박성태 (2022.06.02)

* 근저당 (을구): 새고성농업협동조합 (2008.07.31, 52,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (갑구): 새고성농업협동조합 (2025.12.29, 58,614,693원)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.09.01

* 대항력: 없음

* 특이사항: 보증금 및 차임이 없으므로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변의 연립, 다세대, 빌라 등과는 시세 비교 분석에 한계가 있습니다. 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 지역의 유사 단독주택 거래 사례, 개별 공시지가, 토지 거래 현황 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 제공된 JSON 데이터가 없어 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 제약이 있음을 알려드립니다.

1.4. 생활정보

인근에는 '영현면사무소'가 소재하고 있으며, 주거 및 농경지가 혼재된 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

건축물대장에 '상대보호구역'으로 표기되어 있어 인근에 교육시설이 존재할 가능성이 높습니다.

상세한 편의시설, 학교, 병원 등 생활 편의 시설에 대한 정보는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ, ㄴ'으로 표시된 제시외 건물 2동이 매각에 포함되나, 실제 현황, 상태, 건축법상 적법 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지 경계: 지적도면을 기준으로 한 목측 확인이므로, 정확한 토지 경계 확인을 위해서는 측량 등 재확인 작업이 요구될 수 있습니다.

건물 내부: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 상태 확인이 어려웠습니다. 인근 주민, 건축물대장, 건축물현황도 등을 통해 파악하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

불분명한 권리 사항: '물건명세서'의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요: -'로 기재된 부분이 있습니다. 이 부분에 대한 상세 확인 없이는 잠재적 위험 요소로 간주될 수 있으므로, 법원 문의 등을 통해 정확한 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 간략한 검색 결과, 특정 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 해당 지역에 대한 심층적인 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하는 것이 바람직합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 영현면의 농가용 단독주택으로, 토지 및 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되는 특징이 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 등기사항은 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

농촌 지역 특성상 주변 시세 파악 및 건물 내부 상태 확인에 다소 어려움이 있을 수 있으나, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크가 최소화됩니다.

활용 가치 증대: 토지, 건물, 제시외 건물 2동이 일괄 매각되어, 이를 활용한 다양한 개발 또는 재건축 가능성이 있습니다.

잠재적 시세 차익: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 상세한 주변 시세 비교 자료 및 JSON 데이터가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에 제약이 있습니다.

감정가 124,353,580원을 기준으로, 실제 낙찰가는 현지 부동산 시장 상황, 입찰 참여 경쟁률, 본 건의 장단점(건물 상태, 제시외 건물 포함 여부, 토지 경계 명확성 등), 명도 비용, 추가 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본 건은 권리 분석상 부담이 적고 일괄 매각 대상임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상까지도 충분히 고려해볼 수 있습니다.

투자 목적(실거주, 시세 차익, 임대 수익 등)에 따라 전략적인 입찰가 산정이 중요하며, 최종 입찰가는 반드시 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.