나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31516 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 62-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상가, 근린생활시설, 숙박시설, 주상복합, 단독주택 등으로 형성된 후면 상가지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 대체로 양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2, 4~6) 일단의 불가분 관계에 있으며, 인접지와 등고평탄하며 현재 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2, 4~6) 북서측 및 남서측으로 폭 약 6m 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(4) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(5) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-108)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(6) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-108)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(4,5) 의뢰목록 및 공부상 지목이 '도로'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 6층건으로서 사용승인일: 1998.02.17, 2014년 12. 26자 일부 증축 및 숙박시설로 용도변경시 대수선 외벽: 강판마감 및 모르타르위 페인트마감, 내벽: 벽지 및 인테리어마감 등 바닥: 데코타일 및 자기질타일 등 창호: 새시창임.

이용상태

상업용건물(모텔 등) 및 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기온수보일러 및 심야전기보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

의뢰목록상의 지하층 면적은 250.3㎡로 되어 있으나 건축물관리대장 및 현황은 246.19㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록4,5 공부상 지목은 "도로"이나 현황 "대"로 이용중.
- 필로티(주차장등)부본, 옥탑(계단실등)부분은 건물에 포함평가.
-건물 지하의 면적은 등기사항증명서상 250.3㎡이나 일반건축물대장상 면적은 246.19㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31516 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 4,006,958,200원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 62-2

용도: 숙박시설 (일반숙박시설, 단독주택)

토지면적: 684.50㎡ (약 207.08평)

건물면적: 1693.81㎡ (약 512.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 구조: 철근콘크리트구조 (6층 건물, 지하 1층)

사용승인일: 1998.02.17

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록4,5의 경우 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

* 건물 지하의 면적은 등기사항증명서상 250.3㎡이나 일반건축물대장상 면적은 246.19㎡입니다.

* 필로티(주차장 등) 부분 및 옥탑(계단실 등) 부분은 건물에 포함 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상가, 근린생활시설, 숙박시설, 주상복합, 단독주택 등으로 형성된 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접함 (일부 필지)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (진주초등학교, 진주초등학교병설유치원)

* 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사 근저당 (2022.04.22. 접수, 3,600,000,000원)

* 본 경매는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건입니다.

* 등기부등본상 채권 총액(토지/건물)은 3,600,000,000원입니다.

* 토지등기부에는 소유권이전, 근저당, 신탁, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있습니다.

* 건물등기부에도 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 신탁, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있습니다.

* 채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (근저당권자), 대형선망수산업협동조합 (임의경매 신청 채권자)

* 압류권자: 진주시

3.2. 임차인 현황

* 권영해: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.04.23. 대항력 없음.

* 엘리펀트샤워: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.10.05. 대항력 없음.

* 정병석: 보증금 20,000,000원, 차임 880,000원, 전입일자 2022.11.03, 확정일자 2023.09.14, 배당신고일자 2026.01.23. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 임차인들의 경우 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지역 내 위치

본건은 진주시 중심 상업지역에 위치하고 있으며, 갤러리아백화점 인근으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 각종 상가, 근린생활시설, 숙박시설, 주상복합, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

* 갤러리아백화점 등 주요 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 갤러리아백화점 등 주요 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 진주초등학교 및 진주초등학교병설유치원이 인근에 위치하고 있어 교육환경도 고려할 수 있습니다. (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 목록 4, 5번 토지의 지목은 공부상 "도로"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 개발 관련하여 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 지하 면적에 대한 등기사항증명서와 일반건축물대장상 면적 차이 (250.3㎡ vs 246.19㎡)가 존재합니다.

6.2. 지역 제한

* 본건은 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 검색 결과, 진주시는 내동면 일대를 중심으로 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리시설 등의 혐오시설 설치 관련 논란이 있으나, 본건 소재지인 봉곡동과는 직접적인 연관성이 낮아 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6.3. 임대 관계

* 현재 임대 관계는 미상으로 표시되어 있으나, 임차인 현황에 구체적인 임차인 정보가 기재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 봉곡동의 상업지역 내에 위치한 숙박시설로, 갤러리아백화점 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄매각으로 진행되어 관리 및 활용에 용이하며, 현재 등기부상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 일부 토지의 지목과 현황 불일치, 지하 면적 차이, 각종 지역 제한 사항 등에 대해서는 사전 조사를 통해 정확한 내용을 확인해야 할 것입니다. 전반적으로 상권이 발달된 지역의 숙박시설로서 운영 또는 재개발 가능성을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 위치: 갤러리아백화점 인근으로 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보.

* 일괄매각 장점: 토지 및 건물 동시 취득으로 관리 용이 및 시너지 효과 기대.

* 숙박시설 활용: 모텔 등 숙박업 직접 운영 또는 임대 사업 모델 적용 가능.

* 잠재적 가치: 상업지역 내 위치를 활용한 향후 개발 또는 재건축 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,006,958,200원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰 시에는 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 숙박시설 시세, 향후 운영 수익률, 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 건의 입지 및 건물 상태, 상권 등을 고려할 때, 감정가 이상 또는 그에 준하는 수준에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 투자 분석을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사, 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.