나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1667 [1] 울산광역시 남구 상개동 152-6 상개목화아파트 101동 4층비404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 상개동 소재 "동해선 개운포역" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 미성숙 주택지대로서, 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가). 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 101동 4층 비404호로서, -외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, -내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, -창호: 샷시창호입니다.

이용상태

일련번호(가): 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 급배수 및 전기설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 부정형의 토지로서 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 소로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2017-03-30)(탐엔제인유치원), 토지구획정리사업지구.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 임대관계는 미상입니다. 2.기타 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본건은 울산광역시 남구 상개동 152-6 상개목화아파트 101동 4층비404호에 소재한 아파트로, 2002년 4월 6일 사용승인된 건물입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 92,500,000원입니다.

토지 면적은 21.55㎡ (약 6.52평)이며, 건물 면적은 48.83㎡ (약 14.77평)입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 권OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 상개동 소재 "동해선 개운포역"에서 서측으로 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 미성숙 주택지대로서 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 3월 24일 접수된 권광수의 근저당(금45,000,000원)이 말소기준권리로서, 이 이하의 모든 권리(을6, 을7, 갑13, 갑14)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권광수

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

임차인 권광수는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 미성숙 주택지대로, 주택가와 근린생활시설이 혼재된 형태를 보입니다. 인근에 동해선 개운포역이 있어 교통 편의성이 있으며, 지역 개발에 따라 상권의 성장 잠재력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 학교 및 교육시설

본건은 상대보호구역 내에 위치하며, 인근에 "탐엔제인유치원"이 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 주변에 명확하게 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 2002년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 미성숙 주택지대: 주변 지역의 개발 계획이나 도시 계획 변경에 따라 가치 변동의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 상개동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 동해선 개운포역 인근에 자리하고 있어 교통 이용이 편리하며, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하의 채권들은 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 아파트의 사용승인 연도를 고려할 때 일부 노후화는 감안해야 하나, 전반적인 관리 상태는 보통으로 평가됩니다. 미성숙 주택지대라는 점은 향후 개발 가능성을 내포하고 있으므로, 이 부분을 고려한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 말소 예정입니다.

* 합리적인 가격 형성 가능성: 감정가 대비 시세 및 최근 거래 사례를 고려한 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대중교통 접근성: 동해선 개운포역 인근으로 교통망이 양호합니다.

* 지역 개발 잠재력: 미성숙 주택지대로서 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 6월 9,300만원, 2026년 7월 8,800만원)와 감정가(9,250만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 전용면적 48.83㎡(약 14.77평) 기준 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

권리 인수 부담이 없는 점과 최근 거래 가격을 감안하여, 93,000,000원을 목표 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.