나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31499 [1] 경상남도 하동군 금성면 갈사리 982-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 하동군 금성면 갈사리, 금성면사무소에서 남동측으로 직선거리 약700 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지대로 형성되어 있으나, 군데군데 농촌 취락` 근린생활시설 등도 소재하고 있으며 농경지대로서의 환경은 보통인 편임.

교통상황

북서측으로 구거[1207-20 구거]를 사이에 끼고 폭 약5 m 내외의 도로와 접하고 있으며 대중교통사정은 관내버스 정류장까지 거리, 버스의 운행비도 등을 참작할 때 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 농경지[답]이며 동절기 휴경상태로 있음.

인접 도로상태

농업용수로를 사이에 끼고 북측으로 폭 약5 m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(도시지역 중 자연녹지지역(갈사만 경제자유구역)), 지구단위계 획구역(23호), 전기공급설비(갈사분기 송전선로 및 철탑)(저촉), 체육공원, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(광양만권경제자유 구역 하동지구 갈사만 조선산업단지)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(갈사만조선산업단지) 에 속함

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 확인치 못했음.

물건 비고

-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-구분지상권이 설정되어 있고, 체육공원 지역에 속하여 이런 상황을 감안하여 평가함.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31499 (1)

소재지: 경상남도 하동군 금성면 갈사리 982-1

용도: 답 (논)

감정가: 52,499,790원

토지면적: 2500.00㎡ (약 756.25평)

토지지분: 833.25㎡ (약 252.05평)

건물면적: 해당 없음

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (채권 총액 31,534,720원)

1.2. 관련 정보

위치 및 주위 환경: 본 건은 하동군 금성면 갈사리, 금성면사무소에서 남동측으로 약 700m 지점에 위치하며, 주변은 농경지대로 형성되어 있으나 농촌 취락 및 근린생활시설도 소재하여 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 북서측 구거(1207-20)를 사이에 두고 폭 약 5m 도로와 접하고 있으며, 대중교통 사정은 관내 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대체로 보통입니다.

토지 이용 현황: 사다리형의 토지로서 현재 농경지(답)이며 동절기 휴경상태입니다.

인접 도로 상태: 농업용수를 사이에 두고 북측 폭 약 5m 도로와 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 광양만권 경제자유구역 하동지구에 속하며, 갈사만 조선산업단지 개발 지역 인근에 위치합니다. 이는 향후 지역 개발 및 경제 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

2.2. 주변 환경

주변은 주로 농경지로 이루어져 있으나, 일부 농촌 취락 및 근린생활시설이 산재해 있습니다. 금성면 소재지와의 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2012년 8월 27일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록 1의 구분지상권(2018년 3월 28일 접수, 접수번호 4351호)은 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 합니다. 구분지상권은 토지 소유자의 토지 이용을 배제하지 않으면서 특정 상하 공간에 대한 권리를 설정하는 것으로, 주로 지하철, 송전선로, 철로 등의 기반 시설 설치 시 설정되는 경우가 많습니다.

3.3. 등기부 요약

토지 등기부에는 환지로 인한 소유권 이전(1991년), 김원길 외 2명으로의 소유권 이전(2007년) 후 국민건강보험공단, 금정세무서, 근로복지공단 등의 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등기들이 다수 존재합니다. 이들 대부분은 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 채권자 근로복지공단은 2025년 12월 24일 지분 강제경매를 신청하였습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다. 현재까지 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 물건은 주로 농경지로 이루어진 지역에 속하며, 상업 시설보다는 농촌 생활 기반 시설이 주를 이룹니다. 다만, 갈사만 조선산업단지 및 경제자유구역 개발 계획과 인접해 있어 향후 산업 및 관련 시설의 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

물건지 주변에는 농촌 취락과 일부 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 상세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 지역 정보를 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

인근에 폭 약 5m의 도로가 접해 있으며, 마을 버스 정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대체로 보통 수준의 교통 접근성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 농지(답)이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.2. 미소멸 권리 (구분지상권)

앞서 언급된 구분지상권은 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이로 인해 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있으며, 해당 구분지상권의 구체적인 설정 범위와 이용 현황을 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한 사항

본 토지는 여러 법률에 따른 용도지역 및 지구 등에 속해 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

* 도시지역, 자연녹지지역 (갈사만 경제자유구역)

* 지구단위계획구역 (23호)

* 전기공급설비 (갈사분기 송전선로 및 철탑) 저촉

* 체육공원 지역

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 경제자유구역 (광양만권경제자유구역 하동지구 갈사만 조선산업단지)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (갈사만조선산업단지)

특히, 송전선로 및 철탑이 저촉되어 있고, 체육공원 지역에 속한다는 점은 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가 절차도 추가로 필요할 수 있습니다.

6.4. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 경매는 토지 지분 매각이므로, 전체 토지가 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 허용됩니다. 공유자 우선매수는 최고가 매수신고 가격과 동일한 금액으로 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 권리입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 금성면 갈사리에 위치한 답(논)으로, 광양만권 경제자유구역 및 갈사만 조선산업단지 개발 계획과 연계된 지역에 속해 있습니다. 감정가는 52,499,790원이며, 토지 일부 지분으로 매각됩니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하며, 농지취득자격증명이 필수입니다. 또한, 다양한 용도지역 지정 및 규제로 인해 개발 행위 시 제한 사항이 많습니다. 공유자 우선매수 신고 및 지분 매각임을 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

본 물건이 위치한 광양만권 경제자유구역 하동지구는 산업 및 레저 융합을 통한 지역 경제 활성화를 목표로 개발이 추진되고 있습니다. 특히 갈사만 조선산업단지 재개 및 해상풍력 단지 전환, 대송산업단지의 이차전지 클러스터 조성 등 대규모 개발 프로젝트가 진행 중이거나 계획되어 있어, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 경매를 통한 취득 기회

토지 지분 경매이므로 일반 토지 경매보다 낮은 금액으로 진입이 가능할 수 있습니다. 다만, 지분 매각의 특성 및 복잡한 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 감정가(52,499,790원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 구분지상권의 정확한 범위와 향후 토지 이용에 미치는 영향

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차

* 다양한 용도지역 및 개발 제한 사항으로 인한 실질적인 토지 활용 가치

* 공유자 우선매수 신고 가능성 및 이에 따른 입찰 전략

* 해당 지역의 향후 개발 계획 및 시장 동향 분석

상기 물건은 지분 매각 및 복잡한 권리 관계로 인해 일반적인 토지 투자와는 다른 접근이 필요합니다. 따라서, 실제 입찰 참여 전에는 반드시 전문가와 상의하여 권리 관계, 법률적 제한 사항, 시장 가치 등을 면밀히 재검토한 후 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 참고하되 시장 상황과 위험 요소를 충분히 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.