나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12648 [1] 경상남도 김해시 내동 121-2 연지공원푸르지오 108동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 '연지공원' 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역(연지공원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 20층 내 14층 1403호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감, 창호 : pvc 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 완경사 지대 내 자체 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남동측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로, 남서측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

내동 121-2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(내동지구), 대로3류(폭 25m~ 30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2-704)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(2018-10-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-10-29)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12648 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내동 121-2 연지공원푸르지오 108동 14층 1403호

용도: 아파트

감정가: 747,000,000원

토지 면적: 60.74㎡ (약 18.37평)

건물 면적: 114.84㎡ (약 34.74평) - 공급면적 기준

전용 면적: 약 84.9㎡ (약 25.7평) - 최근 거래 사례 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 대OOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 내동 소재 '연지공원' 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역(연지공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (교통 상황: 보통)

도로: 남동측으로 약 30미터 폭의 도로, 남서측 및 북측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(내동지구) 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있습니다. (대로3류, 소로1류, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 포함)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 4일 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(540,000,000원)입니다.

총 채권액: 약 1,011,702,686원으로 파악됩니다.

낙찰로 소멸되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 안

보증금: 35,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2023년 3월 2일

확정일자: 2023년 2월 28일

배당신고일자: 2026년 3월 25일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매 물건은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.)

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 연지공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 조성하고 있으며, 주변으로 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설: 단지 내 및 인근 상가에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 접근성: 연지공원역(경전철)과 버스정류장이 가까워 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 연지공원푸르지오아파트는 2022년 2월 28일 사용승인된 신축 아파트로, 총 10개 동, 814세대로 구성되어 있습니다.

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

주차: 총 1123대의 주차가 가능하며, 지하 전기차 충전시설(24대)도 마련되어 있습니다.

교육: 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

건물 상태: 2022년 준공된 신축 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC로 마감되어 있어 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 차이: 본건의 감정가는 747,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 분석한 결과 유사 면적의 아파트가 4억 4천만원대에서 5억 7천만원대에 거래되었습니다. 이는 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

도시계획 제한: 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

법적 제한: 해당 물건 소재지는 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 내동에 위치한 신축 아파트(연지공원푸르지오)로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 단지 내 편의시설을 자랑합니다. 2022년 준공으로 건물 상태 또한 양호합니다.

다만, 감정가(7.47억원)가 최근 실거래가(4.43억~5.7억)보다 상당히 높아 입찰 시 가격적인 메리트를 신중하게 검토해야 합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 추이를 바탕으로 합리적인 수준의 입찰가 산정이 필요하며, 향후 시세 상승 가능성과 더불어 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공된 아파트로, 현대적인 시설과 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

우수한 입지: 연지공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 연지공원역(경전철) 접근성이 뛰어납니다.

권리 분석상 안전: 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

시세 차익 기대: 감정가와 시세의 격차가 커, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

최근 2026년 7월 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용 약 84.9㎡)의 아파트가 4층(4.43억~4.95억)에서 33층(5.7억)까지 거래되었습니다.

본건은 14층으로 중간층에 해당하므로, 4층과 33층의 시세 범위를 고려하여 약 5.2억원 ~ 5.5억원 수준으로 예상됩니다.

인수 보증금: 0원

권리상 추가 부담: 없음

예상 입찰가: 520,000,000원 ~ 550,000,000원 (현 시세 및 낙찰 경쟁률 고려)

감정가(747,000,000원) 대비 현저히 낮은 금액으로, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 포착해야 합니다.

보수적으로 접근한다면 5.2억원, 적극적으로 입찰한다면 5.5억원 선을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.