나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12585 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 56 플래츠나인 복합상가 지하층101호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 북면초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 주상나지 등으로 형성되어 있는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상4층 건물내 제지하층 제101호 로서 건물외벽 : 복합판넬 및 몰탈위수성페인트마감 등 내벽 : 석재타일 및 기타 인테리어마감 등 창호 : 강화유리창호 등 마감

이용상태

지하1층 제101호 : 목욕탕(감계사우나 : 남여사우나2,안내실,탈의실,파우더실,입식 및 좌식사우나,열탕온탕냉탕,건식 및 습식사우나)이나 현재 휴업중임.

설비내역

지하1층 제101호 목욕탕 : 위생설비, 급배수설비, 목욕설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음. 지하2층 기계실 : 목욕탕기계설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 목적의 토지는 2필지 일단의 사각형에 유사한 토지로서 상업용건부지 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권 목적의 토지 북측으로 노폭 약 10m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 감계리 56번지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-11)(북면초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중학교(감계리50)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중학교 설립예정(감개리 50))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. (2) 감계리 32-2번지 : 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-11)(북면초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중학교(감계리50)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중학교 설립예정(감개리 50))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대차관계 : 본건은 2025년 8월경 부터 휴업중으로 임대차내역은 미상임. 2)기타 : 본건은 목욕탕으로서 목욕탕설비등을 포함하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

본건은 목욕탕으로서 감정평가액은 목욕탕설비(지하1층 제101호 목욕탕: 위생설비, 급배수설비, 목욕설비, 승강기설비, 소화전설비 등. 지하2층 기계실: 목욕탕기계설비)를 포함한 가격임. 현황조사일(2026.01.13.) 기준 관리비 54,274,200원이 미납인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 창원지방법원 2025타경12585 (1)

3. 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 56 플래츠나인 복합상가 지하층101호

4. 용도: 목욕시설 (감계사우나)

5. 감정가: 230,000,000원

6. 토지면적: 1144.70㎡ (약 346.28평)

7. 건물면적: 1186.70㎡ (약 358.98평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 오수관촌농업협동조합 (추정)

11. 특이사항:

* 목욕탕 설비 (위생설비, 급배수설비, 목욕설비, 승강기설비, 소화전설비, 목욕탕기계설비 등)를 포함하여 감정평가되었습니다.

* 현황조사일(2026.01.13.) 기준 미납 관리비 54,274,200원이 조사되었습니다.

1.2. 입지조건

2. 위치 및 주위환경:

* 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리에 위치하며, 북면초등학교 서측 인근입니다.

* 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 주거지대입니다.

3. 교통상황:

* 본건까지 차량 출입이 자유롭습니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

4. 건물 구조 및 외관:

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하2층, 지상4층 건물 내 지하1층 제101호입니다.

* 외벽은 복합판넬 및 몰탈 위 수성 페인트 마감, 내벽은 석재 타일 및 기타 인테리어 마감, 창호는 강화 유리창호 등으로 마감되었습니다.

5. 토지 이용 및 도로 상태:

* 본건 대지권 목적의 토지는 2필지 일단의 사각형 형태이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 북측으로 노폭 약 10m의 도로와 접해 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태:

* 감계리 56번지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(북면초등학교, 예정 중학교), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

* 감계리 32-2번지: 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(북면초등학교, 예정 중학교), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

1.3. 권리분석

2. 말소기준권리:

* 을3. 근저당권 (오수관촌농업협동조합, 2022.02.22. 접수, 채권최고액 1,843,200,000원)

3. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (최종 확인 필요)

4. 인수되는 임차권 및 기타 권리:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 휴업 중으로 임대차 내역은 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 등을 반드시 확인해야 합니다.

5. 등기부채권 총액:

* 약 1,932,921,660원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

1.4. 상권분석

2. 주변 환경:

* 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 이는 목욕탕 운영 시 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

3. 주요 시설:

* 북면초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 이용 가능성이 있습니다.

4. 업종 적합성:

* 목욕탕(사우나) 용도로 계획 및 사용되었으며, 주거 지역 내 필수 근린생활시설로서의 기능 수행이 가능합니다.

1.5. 생활정보

2. 편의시설:

* 플래츠나인 복합상가 내 및 인근 아파트 단지 상가 이용이 가능합니다.

* 마트, 식당 등 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

3. 교통:

* 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

4. 교육시설:

* 북면초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변에 중학교 설립 예정 부지가 있어 교육 환경 변화 가능성이 있습니다.

5. 주변 시설 검색 결과:

* 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

* 다만, 창원시 내에서 미군 사격장 건설로 인한 소음 및 안전 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2. 미납 관리비:

* 현황조사일(2026.01.13.) 기준, 54,274,200원의 관리비가 미납된 상태입니다.

* 이는 경매 취하 사유가 되지 않으나, 낙찰자가 인수하거나 별도 정산해야 할 가능성이 있으므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

3. 휴업 상태:

* 본건은 현재 목욕탕(감계사우나)으로 이용되나, 현재 휴업 중입니다.

* 운영 재개 시 점검, 수리, 설비 교체 등에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 시설 노후화 및 경쟁력:

* 목욕탕 설비를 포함하여 감정평가되었으나, 휴업 기간 동안의 노후화 및 최신 트렌드에 맞는 시설 개선 필요성이 있을 수 있습니다.

* 지역 내 경쟁 업소 현황 및 차별화 전략 수립이 요구됩니다.

5. 토지 이용 제한:

* 계획관리지역 내 가축사육제한구역, 학교 환경 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2. 본 물건은 창원시 의창구 북면의 대단위 아파트 단지 인근에 위치한 목욕시설입니다.

3. 주거 밀집 지역의 배후 수요를 기반으로 안정적인 운영이 기대될 수 있는 입지입니다.

4. 감정가는 목욕탕 설비를 포함한 금액으로, 현재 휴업 상태이며 상당한 금액의 관리비 미납분이 존재합니다.

5. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6. 성공적인 입찰과 운영을 위해서는 미납 관리비 처리 방안, 휴업 중인 시설의 재정비 비용, 경쟁 환경 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

2. 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 잠재적 고객층이 풍부합니다.

3. 목욕탕 설비가 포함된 감정가로, 시설 일체를 활용할 경우 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

4. 주거지역 내 근린생활시설로서의 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

5. 운영 정상화 시, 지역 주민을 위한 편의 시설로 자리매김할 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2. 감정가: 230,000,000원

3. 인수 보증금: 0원

4. 고려 사항:

* 미납 관리비: 54,274,200원 (낙찰 시 인수 가능성 고려)

* 시설 재정비 비용: 현재 휴업 상태로 인한 내부 수리 및 설비 점검, 업그레이드 필요 비용

* 주변 시세 및 실제 운영 가능성, 향후 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 상기 감정가를 기준으로 하되, 미납 관리비 및 재정비 비용을 별도로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.