나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12583 [1] 경상남도 김해시 삼방동 222-6 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '신어중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제2층 제202호로서, . 외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 . 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'공동주택(다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 정방형의 토지로서, '공동주택(다세대주택) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8m의 도로 및 북서측으로 폭 약 6m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(어방지구), 소로2류 (폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12583 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 222-6 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 35.19㎡ (약 10.64평)

토지지분: 35.1875㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.46㎡ (약 20.71평)

건물지분: 68.46㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건

사용승인일: 1992년 01월 22일

총 건물 면적 (대지면적 포함): 658.65㎡

건폐율: 53.07%

용적률: 212.29%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '신어중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 8m의 도로 및 북서측으로 폭 약 6m의 도로에 각각 접하여 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(어방지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 국민은행, 1992-03-12 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 69,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우 대항력 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 주변 상권: 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '신어중학교'가 북동측 인근에 소재하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 삼방동에는 삼방시장 등 전통시장과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 임대차 현황 미상: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는 경우 보증금 인수 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(어방지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 여러 도시계획상의 규제가 존재하므로, 해당 지역의 개발 가능성 및 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼방동에 위치한 다세대주택으로, 신어중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 차량 및 대중교통 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 특이사항은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 감정평가액(84,000,000원) 대비 최근 실거래가 정보(약 4,000만원~5,500만원)에서 큰 차이를 보이고 있어, 시장 가격과의 괴리를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대되는 지역입니다.

* 교통 및 생활 편의성: 도로 접근성이 양호하고, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 상업 시설 및 전통 시장이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다. (단, 이는 감정가가 시장 가치를 충분히 반영하지 못했거나, 최근 거래가 자체가 일시적으로 낮게 형성된 경우에 해당)

1.7. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원이나, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 다세대주택이 4,000만원에서 5,500만원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 특히, 2026년 4월 2일에 거래된 5,500만원(75.75㎡) 건과 2026년 4월 3일에 거래된 4,800만원(76.58㎡) 건을 고려할 때, 본 건(68.46㎡)의 시세는 약 4,300만원에서 5,000만원 수준으로 판단됩니다.

감정평가액과 실제 시장가 사이의 큰 괴리를 고려하여, 본 물건의 경쟁력 있는 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 설정하는 것을 제안합니다. 보증금 인수 여부 등 명도 관련 불확실성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.