나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12645 [1] 경상남도 김해시 삼계동 301-4 뷰어빌1 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '북부동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제702호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, E/V설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

2026.4.2. 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12645 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서 (서울보증보험 주식회사)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 301-4, 뷰어빌1 7층 702호

용도: 아파트

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 51.85㎡ (약 15.68평)

토지 지분: 51.8494㎡ (약 15.68평)

건물 면적: 69.84㎡ (약 21.13평) (전용면적)

건물 지분: 69.84㎡ (약 21.13평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지상 7층 중 7층

사용승인일: 2013년 5월 9일

1.4. 감정가

감정가: 140,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '북부동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 5일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기(갑8)입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 108,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023년 3월 2일

확정일자: 2023년 2월 27일

배당신고일자: 2025년 5월 16일

대항력: 없음

비고: 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 4월 2일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. (을5, 주택임차권, 2025.05.16 접수, 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리 유무

상기 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없고 보증금 반환청구 포기 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(채무)는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/생활시설 현황

물건 인근에 '북부동 행정복지센터'가 위치하며, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 현재까지 보고서 작성에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 지역 특성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 개요

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

내부 설비로는 급배수 및 위생 설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

본 물건은 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 관련 제약

현장 조사 시 이해관계자 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 가정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

SGI 인수조건 변경에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 확약서 제출 내용과 함께 종합적으로 판단해야 합니다. 해당 확약서로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 아파트로, '북부동 행정복지센터' 인근에 자리하여 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다. 임차인 한국토지주택공사의 경우 대항력이 없으며, 보증금 반환청구 포기 확약서가 제출되어 임차보증금 관련 인수 부담 또한 없습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계의 안전성

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임차인의 확약서로 인해 낙찰자가 부담해야 할 금전적 권리가 없습니다.

8.2. 실거주 및 임대 수익 가능성

아파트로서 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합하며, 임대 수익을 위한 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 가치 평가 필요성

감정가가 1억 4천만원으로 책정되어 있으나, 실제 매각 시점의 주변 아파트 시세 및 물건의 현 상태 등을 면밀히 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 관리 상태, 경매 시장 동향, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.