나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12597 [1] 경상남도 김해시 내덕동 775 내덕 서희스타힐스 아파트 103동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내덕동 소재‘내덕 서희스타힐스 아파트’103동 7층 704호 단위세대로서, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 21층건내 7층 704호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 구조

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 승강기 설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-06-04), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-06-04)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-06-04)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2013-02-15)<자연재해대책법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2) 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로하여 평가함.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026. 7. 22.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12597 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내덕동 775 내덕 서희스타힐스 아파트 103동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

전용면적: 65.79㎡ (약 19.90평)

대지권 면적: 40.58㎡ (약 12.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 내덕동에 위치한 '내덕 서희스타힐스 아파트' 103동 7층 704호입니다. 주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 경사슬라브지붕 구조의 21층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

* 토지 이용 현황

완경사지대 내 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지 위에 아파트 건물이 건축되어 있으며, 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 도로 및 주차

진입도로 상태와 주차장 시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 침수위험지구(2013-02-15)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김상찬

- 보증금: 195,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 8월 26일

- 확정일자: 2022년 7월 25일

- 배당신고일자: 2024년 8월 30일

- 대항력: 없음

- 비고: 김 (임차인 이름 마스킹)

* 인수되는 보증금

인수 보증금은 0원입니다. 이는 신청채권자인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 22일자로 제출하였기 때문입니다. [cite: property_data]

* 집합건물 등기부 요약

- 갑2: 2017-01-25 소유권이전 (신현우)

- 을5: 2024-08-30 주택임차권 (김상찬, 195,000,000원) - 말소 예정

- 갑3: 2022-09-08 소유권이전 (임지원)

- 갑4: 2024-08-22 소유권이전 (김호동)

- 갑5: 2025-12-29 강제경매 (주택도시보증공사, 195,000,000원) - 말소기준권리

- 갑6: 2026-04-08 압류 (순천시)

* 등기부채권 총액

195,000,000원 (주택도시보증공사 채권액)

* 물건명세서 참고사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. [cite: property_data]

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 다만, '근린생활시설 등으로 형성되어 있음'이라는 점으로 미루어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 정확한 상권 분석을 위해서는 주변 상가 밀집도, 주요 업종, 유동인구, 경쟁 업종 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 단지 개요

'내덕 서희스타힐스 아파트'는 총 990세대, 13개동 규모의 아파트 단지입니다. 본 물건은 21층 건물 중 7층에 위치합니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (세부 정보 부족)

* 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설

인근 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 침수위험지구 지정

본 물건은 침수위험지구로 지정되어 있어, 향후 집중호우 시 침수 피해 발생 가능성이 있습니다. [cite: property_data]

* 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 거주인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 외부 조사 및 관련 공부에 기반한 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 채권자의 확약서 제출로 임차보증금 인수 문제는 해소된 것으로 보입니다. 다만, 관련 절차 진행 상 변동 가능성이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 내덕동에 위치한 아파트로, 감정가는 208,000,000원입니다.

채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 인해 임차인 김상찬 씨의 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. [cite: property_data]

또한, 김상찬 씨는 대항력이 없는 임차인으로 확인되었습니다.

다만, 본 물건이 침수위험지구로 지정된 점과 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 못한 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음

신청채권자의 확약서 제출로 인해 임차보증금 195,000,000원 전부를 인수하지 않아도 되어, 명도 관련 위험이 현저히 낮습니다. [cite: property_data]

* 시장 시세 대비 분석

내덕 서희스타힐스 아파트의 최근 실거래가는 2.1억원 ~ 2.3억원 수준으로 확인됩니다. 따라서 감정가 208,000,000원 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력

김해시의 지속적인 도시 개발 및 지역 경제 활성화 가능성을 고려할 때, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차 보증금 인수 부담이 없으며, 감정가는 208,000,000원입니다.

최근 실거래가가 2.1억원 ~ 2.3억원 수준인 점을 감안할 때, 입찰 참여 시에는 주변 시세, 아파트의 실제 상태, 명도 저항 가능성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 상세한 현장 조사 및 시세 조사가 이루어지지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

* 주변 혐오시설 정보

김해시 내덕동 775번지 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.