나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12615 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 549-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 '진영운동장' 남측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1~2) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(3) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1~2) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상나지(주차장부지)로 이용 중입니다. 기호(3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접합니다. 기호(2~3) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역 (2013-06-28)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(1~2) 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 기준시점일 현재 기호(3) 토지의 부속토지 (주차장부지)로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4), (4-1) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 1987.06.30 증축일 1989.10.10) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장타일 붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 미장목재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

기호(4) , (4-1)┌ 1층 : 근린생활시설 │ 2층전체 ~ 3층 일부 : 숙박시설 └ 3층 일부 : 단독주택 으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 기본 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 제시외 건물[㉠~㉥]이 소재하나 토지는 이에 구애됨 없이 평가하였으며 현장조사 시 개략적인 실측에 의거 면적사정하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 참작하여 관찰감가법을 병용하였고, 그 구조·용도·면적 등을 고려할 때 제시외 건물로 인하여 토지의 소유권 행사를 제한받는 정도는 미미한 것으로 판단되어 이에 따른 감안가격은 별도 산정하지 아니하였는 바 업무 진행 시 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1. 공유지분 매각임. 목록 1. 2. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 목록3.의 부속토지(주차장부지)로 이용 중임. 목록 4. 중 부속건물신축 부분은 목록 4. 근린생활시설과 현황 1동의 건물로 사용 중임. 목록4. 1층 근린생활시설(음식점) 및 다용도실, 2,3층 숙박시설 및 주택 등으로 이용 중이나 숙박시설은 영업하지 않고 휴업상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12615 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 학성새마을금고 (등기부등본 확인)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 549-4

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 2,596,744,860원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1,837.00㎡ (약 555.7평)

토지 지분: 1,792㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 1,013.76㎡ (약 306.6평)

건물 지분: 1,013.76㎡

건물 제시외 면적: 103.40㎡

1.4. 건물 상세 정보

건축년도: 1987년 6월 30일 (증축 1989년 10월 10일)

구조: 철근콘크리트조 슬라브 지붕

주요 이용 현황: 1층 근린생활시설(음식점), 다용도실 / 2~3층 일부 숙박시설, 주택 (숙박시설은 휴업 상태)

총 층수: 지상 3층

건물 감정 요약: 외벽 몰탈위 페인팅, 치장타일 마감 등. 내벽 몰탈위 페인팅, 벽지, 미장목재 및 일부 타일 마감 등. 창호 새시창 구조. 위생, 급배수, 난방 설비 구비.

1.5. 특이사항

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물의 공유지분 매각입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 제시외 건물 포함: 공부상 표시되지 않은 제시외 건물(103.40㎡)이 포함되어 매각됩니다.

* 토지 현황: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 부속토지(주차장 부지)로 이용 중입니다.

* 건물 이용 현황: 1층은 근린생활시설(음식점), 2~3층은 숙박시설 및 주택으로 이용 중이나, 숙박시설은 현재 휴업 상태입니다.

* 부속건물: 목록4. 중 부속 건물 신축 부분은 근린생활시설과 현황 1동의 건물로 사용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 '진영운동장' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

토지 기호(1)은 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 다만, 토지 기호(2~3)은 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 9월 18일 접수된 학성새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부:

* 1990년 5월 23일 소유권 이전 (이성호, 협의분할에 의한 재산상속)

* 2020년 9월 18일 근저당권 설정 (학성새마을금고, 1,313,000,000원, 말소기준권리)

* 2026년 1월 5일 임의경매 개시 (학성새마을금고, 1,030,427,820원)

* 등기부채권 총액: 1,313,000,000원

* 건물 등기부:

* 1989년 3월 20일 소유권 보존 (이성호)

* 2020년 9월 18일 근저당권 설정 (학성새마을금고, 1,313,000,000원, 말소기준권리)

* 2026년 1월 5일 임의경매 개시 (학성새마을금고, 1,030,427,820원)

* 등기부채권 총액: 1,313,000,000원

* 본 경매 개시 결정 등기(2025타경12615)는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2023년 7월 28일

* 확정일자: 2025년 3월 24일

* 배당신고일자: 2026년 3월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 진영읍은 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 단지 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. '진영운동장' 인근이라는 점은 지역 내 접근성을 높여줍니다.

4.2. 상가 이용 현황

건물은 1층 근린생활시설(음식점), 2~3층 숙박시설 및 주택으로 이용 중입니다. 현재 숙박시설은 영업을 하지 않고 휴업 상태이므로, 향후 영업 재개 또는 업종 변경을 통한 활성화 가능성이 있습니다.

4.3. 주변 환경 개선

최근 김해시 진영읍에서는 '스마트 그린도시' 사업 등을 통해 유수지 생태 복원, 폐선로 구간 산책로 조성, 악취 및 미세먼지 측정기 설치 등 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다. 이는 지역 생활 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

진영읍 소재지 및 주변 지역에 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. '진영운동장'이 인근에 있어 체육 시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능한 교통망을 갖추고 있습니다.

5.3. 주거 및 상업 혼합 지역

주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 이용할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

가장 중요한 리스크는 본 건이 토지와 건물의 일부 지분으로만 매각된다는 점입니다. 공동 소유자와의 관계 설정, 건물 및 토지 이용에 대한 협의 등이 필요하며, 이는 향후 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 공부상 지목과 현황 차이

토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 주차장 부지로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용에 있어 행정적 제약이나 민원 발생의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

제시외 건물이 존재하며, 비록 토지 소유권 행사에 미미한 제한을 준다고 평가되었으나, 현황과 공부상 차이로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 휴업 중인 숙박시설

숙박시설이 현재 영업하지 않고 휴업 상태이므로, 재영업을 위한 추가적인 투자나 임대차 계약 체결 등 공실 리스크 관리가 필요합니다.

6.5. 맹지 포함

토지 중 일부(기호 2~3)가 지적도상 맹지입니다. 인접 필지를 통한 접근이 가능하나, 이는 토지 활용 계획 수립 시 반드시 고려되어야 합니다.

6.6. 주변 환경 (과거 사례)

과거 진영읍 구도심 일부 지역에서 불법 쓰레기 무단 투기 및 거리 미관 저해 사례가 보도된 바 있습니다. 물건지 인근의 실제 환경은 별도 확인이 필요합니다. 또한, 김해시 전반적으로 혐오시설 관련 주민 민원이 제기되는 사례가 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 혐오시설 유치 여부를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍의 근린생활시설 및 숙박시설로, '진영운동장' 인근에 위치하며 기본적인 교통 및 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 25억 9천여만 원으로 책정되었습니다.

하지만 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 단독으로 물건을 소유하고 활용하는 것이 불가능함을 의미하며, 공동 소유주와의 복잡한 이해관계 조율이 필수적입니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 존재, 휴업 중인 숙박시설, 맹지 포함 등의 이슈가 있습니다.

주변 지역은 환경 개선 사업이 진행되고 있으나, 과거 일부 지역의 환경 문제 사례 및 혐오시설 관련 주민 민감성 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 낮은 투자 진입 장벽: 전체 물건이 아닌 일부 지분만 매입 가능하여, 감정가 대비 낮은 금액으로 투자를 시도할 수 있습니다.

* 잠재적 활용 가치: 근린생활시설 및 숙박시설 용도로, 휴업 중인 숙박시설의 정상화 또는 용도 변경을 통해 수익 창출 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 진영읍의 생활권 개선 사업 추진 등으로 인한 지역 가치 상승 기대감을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각 물건으로, 낙찰 시 공유자(다른 지분 소유자)와의 협상 및 향후 활용 방안에 대한 명확한 계획 수립이 필수적입니다. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 참고하되 지분 비율, 향후 협상 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

본 보고서의 정보는 제공된 자료와 일부 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토 등을 통해 투자 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.